【又見地王】又是央企！中糧溢價236%拍下上海新場地塊 郊環外房價直沖6萬

　　連續兩天，一線城市連出兩家“地王”。

　　6月首日，央企信達地產以58.05億元總價奪得上海寶山區顧村一地塊，溢價超過303%，刷新今年上海土地市場溢價率紀錄。

　　昨日下午，中國電建地產集團有限公司和廣州方榮房地產聯合體以82.8億元總價拿下深圳龍華區上塘地塊 ，刷新深圳年度總價“地王”，業內預估該項目建成后的銷售價格將突破7萬元/平方米。

　　為何央企、國企不惜天價拿地？“地王制造”的背后是真熱還是虛火？

　　拿地兇猛：信達一塊地花光全年銷售額

　　在上海豪奪顧村“地王”的信達地產為A股上市房企，其母公司信達資產隸屬財政部，是國內第一家專門處置不良資產的專業公司，被業界戲稱為“錢袋子”。信達地產過去一年內在各地瘋狂制造“地王”，據統計，近一年以來，信達（或以聯合體名義）先后在全國各地高調奪得近10幅地塊，其中7幅是地王，合計涉及資金近400億元。

　　信達地產的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發行5年期中期票據30億元；并且30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。因此信達地產可以說是人、錢具備，只欠項目。

　　不過，該公司2015年的財務狀況并不靚麗，期內公司經營活動現金流量凈額-43.46億元，凈利潤8.13億元，兩者相差-51.59億元，公司稱主要是報告期內因規模擴大，新增土地儲備所致。

　　今年來一半高價地被國企買走

　　實際上，信達地產激進拿地并非是央企孤例。自去年以來，一批央企、地方國企在土地市場表現十分活躍，并且拿地非常大手筆，造就了多個"地王"。

　　中原地產研究部統計數據顯示，2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%，也就是說超過一半的高價土地都是被國企買走的。其中，信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出了15幅地王。

　　據克而瑞房地產研究中心觀察，2016年初至今，21家被允許從事房地產業務的央企中，至少有一半表現得異常活躍，無論是內部整合還是對外擴張均在提速。尤其是水電系央企加速搶做規模，水電系（魯能、電建、葛洲壩）和鐵路系（中鐵、中鐵建）在房地產板塊的投入力度變化最為明顯。

　　據統計，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。

　　央企為何熱衷“搶地”？

　　一大批央企、國企為何紛紛不惜成本在土地市場上出手？背后是否有其深層次原因？克而瑞研究機構的一份最新分析報告就提到，在當前國企改革和高層“地震”頻發的背景下，更多的并購、重組案例會在央企中發生，總量驚人土地資源或將有新的歸屬。

　　對于央企而言，板塊整合的最大影響無疑是人事變動。尤其在區域和集團管理層面，一旦團隊合并，必然會出現職務重疊的情況，因此當前展現出的實力越強，則越可能在潛在整合中成為占主導位置的并購方。也就是說，國企的拿地源于集團整合背景下爭取主動權的需求。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，目前市場的“地王”制造者基本都是“上市公司+國企”，這個群體資金實力更強，對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強。過去一年房地產政策寬松，上市企業融資資金成本大幅下調，也助長了很多企業“賭性”，國企在土地市場表現得更加激進。

　　據新華網梳理總結，央企、國企敢于高價拿地，主要源于以下幾點原因：

　　1、國企的融資成本相較民企要低不少，資金成本優勢非常明顯；

　　2、絕大多數央企或國企旗下產業眾多，在各個城市都有自己的廠房等其他既有資產，以某央企拿下的城北某地塊為例，正是因為該地塊就是該央企旗下一家子公司的廠房所在地，相較于其他房企，該央企拿下該地塊有天然優勢；

　　3、由于很多央企并非以地產為主營業務，地產業務占比很小，利潤考核也往往不高，更多的是其他方面的考慮；

　　4、國企拿下高價地后，往往會選擇跟一線專業房企合作，借此學習他們的開發經驗。

　　新華社：必須遏制炒地炒房風氣

　　持續攀升的一線及部分熱點二線城市樓價，帶動了土地市場行情的火爆。實際上，不單是央企，很多房地產企業在一二線城市拿地欲望都非常強烈，造就地價的溢價率都較高。

　　針對二線城市房價過快上漲、土地市場“高燒不退”現象，新華社刊文指出，必須遏制地方政府炒地、投機資本炒房的風氣。《人民日報》則稱，部分省市去庫存過程中推高樓價并堆積信貸泡沫。

　　“退房令”發出6年并未真正見效

　　由于近期央企頻繁舉牌拿下一批高價地，央企是否應該進入房地產市場再度成為討論熱點。事實上這個問題國資委早在2010年就明確要求，78家不以房地產為主業的央企要清退房地產業務，僅留下16家主業為地產的央企，也就是俗話說“得有牌照”，后來，獲得牌照的央企增加到21家。如今，六年多時間過去了，這紙“退房令”實施的情況如何呢？

　　21家央企2011年獲國資委批準成為可以進入房地產的央企：

　　梳理公開資料可以發現，六年多時間里，那些屬于清退行列的央企尚沒有完全退出地產市場。就在去年的10月21日，中央第三巡視組向中國航天科工集團公司反饋了巡視意見，特別指出“還有9家三級企業從事房地產開發，有的在禁令出臺后仍在拿地”的問題。要求對所屬單位清理整頓房地產業務，并于今年9月30日前完成其余企業退出或轉型。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，房地產行業牽涉面較廣，多方利益比較難平衡，“退房令”并沒有真正意義上完成，目前依然有很多央企在直接或間接地參與到房地產開發。

　　來源: 央廣網、新華網、中國證券網

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