[摘要] 據不完全統計，2016上半年上海宅地拍賣21塊住宅用地，共110萬平方米，拍地金額達518.16億。

　　瘋狂地王背后，是泡沫破滅的最后一絲“回光返照”，還是樓市平穩過渡的積極信號？

　　2016年4月后，政府再度收緊樓市政策，力圖澆滅房價暴漲和樓市火爆的虛火。不過，政策收緊的另一面，卻是地王數量不斷被刷新的現實。

　　據不完全統計，2016上半年，全國共計成交了110宗總價、單價地王，短短半年即已超過2009年的72幅，刷新年度地王數量紀錄。

　　地王讓房地產市場再度火熱，但對于政府而言，卻不得不再次思考對策，抑制高價地頻出。

　　8月25日，廣州市國規委表示，原定于第二天出讓的白云區新市街棠涌南路AB2805038地塊現因故中止掛牌出讓程序。有業內人士分析指出，此次中止出讓地塊可能跟8月16日雅居樂以35216元/平方米刷新廣州年內最高單價地王有關。

　　同一天，彭博社報道稱，上海市政府正考慮出臺收緊銀行貸款政策，控制土地融資，以抑制地王頻出。而在8月18-24日，上海市政府也選擇和廣州市政府同樣的做法，主動干預市場終止三幅地塊的出讓。

　　“下半年土地市場的重點是防地王。”同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，政府可以通過增加有效土地供應，改變土地出讓方式、加強土地市場監管等諸多方面防止地王的出現。

　　“僧多粥少”

　　8月25日，彭博新聞社援引知情人士消息透露，上海市政府將考慮出臺樓市新政，除收緊銀行貸款政策和控制土地融資外，首套房首付比將提高至五成，以及凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均提高至七成，以抑制近期上漲的房價和地價。

　　信號早有預兆。8月18-24日，上海市國土局發布三則土地公告，包括浦東新區唐鎮新市鎮D-04-06地塊、上海國際醫學園區20-10、21-10在內的共三幅地塊終止出讓。這被業內認為是政府主動干預市場，為防止土地過熱所采取的措施。

　　誠然，自3月份實行最嚴“滬九條”以來，上海樓市雖有降溫跡象，但其土地市場仍“高燒”不止。

　　據不完全統計，2016上半年上海宅地拍賣21塊住宅用地，共110萬平方米，拍地金額達518.16億元。

　　在7月27日上海浦東祝橋鎮的地王車輪戰中，金地力戰融創、龍湖、平安等強勁對手，以88億元創造當下上海年內總價地王。而在金地豪擲88億元創下地王兩天后，融信以總價31.55億元競得楊浦區新江灣城A4-01（B3）地塊，該地塊可售部分實際樓板價92506元/平方米，系新江灣城新晉單價地王。

　　8月3日，上海市青浦區同日出讓三塊土地，以19.13億元造青浦單價地王。8月17日，上海土地市場先后出讓靜安區、寶山區、青浦區三宗地塊，單日內出讓收入合計184億元。其中，融信中國以110.1億元總價競得靜安區地塊，樓面價達100315元/平方米，刷新全國范圍的歷史單價“地王”紀錄。而位于寶山區的顧村地塊則被建發中糧聯合體房企以67.9億元摘得，刷新顧村地王紀錄。

　　地王的故事很多，上海只是中國土地市場的一個縮影。

　　據中原地產研究部的統計數據顯示，截至6月28日，國內50大城市合計土地出讓金已達9655.9億元，同比增長38.5%。其中，超過100億元的地塊就達到3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過30億元的達到了51宗，單宗地超過10億元的高總價地塊已經超過200宗。

　　而根據中原地產最新統計數據顯示，8月以來，全國單宗土地總價超過10億元的地塊合計有45宗，其中溢價率超過100%的地塊高達30宗。該機構分析認為，8月有可能成為土地出讓歷史上地王最密集的月份。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷告訴時代周報記者，即便是政府采用限購限貸的方式抑制房價與地價，但卻無法阻止到大城市的人群購買住房，也同樣無法阻止開發商購買土地，在土地和住房供不應求的背景下，地王現象無法避免。

　　克而瑞認為，三四線去庫存壓力凸顯的大背景下，城市分化加劇使得房企的投資價值趨同，為了長遠的發展，房企不得不將投資重心調整至一二線，尤其像上海這樣的核心城市，從而導致了僧多粥少，地王頻出。

　　去化魔咒

　　如今的房地產或許已經不僅僅是房地產，更是中國家庭最重要的金融資產，這句話，同樣適用于房企。

　　今年以來，包括恒大、碧桂園、融信中國、融創等在內的多家房企紛紛把拿地作為公司重要戰略之一。在業績會上，關于地王的話題也似乎成了記者們的提問標配。

　　“在土地投資方面，今年全年的預算是800億元，上半年已經花了450億元左右，下半年還要花400億元左右去做這個事情。”2016年碧桂園年中業績會上，總裁莫斌表示，下半年碧桂園會繼續加大拿地力度，上半年已經獲得181宗地，平均每天都有拿到新地塊，到了年底有可能超過360宗地。

　　2015年，這家企業共斥資559億元購置土地，而這個數字在2014年僅為160億元。

　　雅居樂主席兼總裁陳卓林在2016年中期業績會上也表示出對于購買土地的迫切希望。其表示，目前公司手頭上已有200多億元的現金，下半年預計還將增加近300億元的現金，“全年共計有200億元用來買地”。

　　而在業績會上，被問及為何斥巨資購買上海靜安區地王時，融信中國董事長歐宗洪認為，這樣的價格仍在合理范圍之內，“同樣的地塊放置在北京相同地段，價格應該更貴”。

　　這家企業在今年上半年買入10宗新地塊，成本154.21億元，成為地王購買大軍中的民企佼佼者。

　　同樣的地王制造者，還有國企信達地產。繼以123.18億元奪得杭州市濱江區地塊，創造今年以來全國總價地王之后，今年6月1日，信達以58.05億元拿下上海寶山區寶山新城地塊，平均樓板價36962元/平方米，溢價率超過300%。2015年以來，信達先后在全國各地高調奪得9幅地塊，其中7幅是地王，合計涉及資金也超過350億元。

　　但地王素來不是用來仰望的，能否打破地王魔咒進而盈利，是所有開發商都應該考慮的問題。

　　一個較為經典的例子來自于保持了“全國總價地王”紀錄近7年的亞運城項目。2009年12月22日，富力、碧桂園、雅居樂聯合體以255億元天價競得總建筑面積438萬平方米的亞運城項目，創下全國總價地王紀錄，并至今無人打破。半年之后，中信地產、世茂房地產“被邀”共同開發，五家公司各持20%股份。

　　但據媒體報道，自2010年開售至今6年來，亞運城超長的培育期與緩慢的回本速度，讓其樓價“6年如一日”，始終在原地踏步。

　　根據陽光家緣數據顯示，亞運城2010年首次入市銷售均價為12489元/平方米，6年后，截至8月23日，亞運村成交均價僅為12051元/平方米。而2016年7月，廣州（不含南沙、從化）中介網簽7155宗，中原地產成交均價為24800元/平方米。

　　富力地產董事長李思廉曾經給亞運城算過一筆賬，255億元的地價加上三大村的攤分成本、地價利息、銷售策劃投入等，亞運城的平均成本已經超過11800元/平方米。而據知情人士透露，亞運城銷售六年，由于前期巨大投入，至今尚未回本。

　　故事仍在進行，但富力已經決定退出。據悉，富力原先持有的20%股權由世茂、碧桂園和雅居樂、中海（原中信）平分。

　　“對于企業來說，抓住熱點城市稀缺的土地資源、加快規模擴張仍然是促進企業加快發展的助推器。”但歐陽捷同時提醒，最大的風險在于政策的可能性變化導致的市場變化，進而給企業的現金流帶來風險，同時企業還必須有打造高端產品的能力，消化高地價帶來的成本。