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2017年中國物業管理市場規模預測及行業發展趨勢
2016/11/9 11:27:40 來源:中國產業發展研究網 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關閉】
核心提示:截止到2015年末,全國物業管理面積為174.5億平米(物業管理面積根據物業管理協會數據以及歷年竣工面積計算),而根據2000年以來的已竣工項目面積分布來計算,住宅面積占比達到77%,辦公項目占比為2.64%,商業項目占比為10.39%,其截止到2015年末,全國物業管理面積為174.5億平米(物業管理面積根據物業管理協會數據以及歷年竣工面積計算),而根據2000年以來的已竣工項目面積分布來計算,住宅面積占比達到77%,辦公項目占比為2.64%,商業項目占比為10.39%,其他項目占比為9.27%。15年全國物業管理費用總規模約為6500億。11至15年全國商品房累計銷售面積為60億平米,預計未來3年新增物業管理面積將在36億平米左右,若按照15年的物業結構和費用測算,則總市場規模將會達到7800億。
2009-2015年全國物業管理面積及百強企業市場占有率
2010-2015年全國商品房年度銷售面積(億平米)及增速
2014-2015年百強企業物業服務費標準
全國物業管理行業規模測算指標住宅辦公商業其他各類物業占比77.70%2.64%10.39%9.27%全國物業管理面積(億平米)174.5億各物業類型管理面積(億平米)135.64.618.116.2百強物業各類型物業管理均價(元/平米/月)2.247.896.964.28各類型物業管理市場規模(億元)3644.8435.61513.7831.1合計物業管理市場規模(億元)6425億截止到18年底物業管理市場規模(億元)7750億我國物業管理行業雖然已經進過超過30年的發展,但仍處于初級發展階段,政策法規建設還需要進一步完善。主要特征包括行業效率地、風險高、物業定位失衡以及行業主體成熟度低。這些行業所暴露出來的問題都需要新的商業模式、政府法規配套完善以及品牌企業的出現來逐步解決。
我國物業管理行業發展中的問題
盡管行業而整體集中度依舊偏低,但百強房企成長以及市場占有率的增長速度高于行業平均水平。15年 百強企業管理面積總值達到49.59億平米,占全國物業管理面積的28.42%,較14年提升8.92個百分點,行業集中度提升趨勢顯著。15年百強企業管理面積均值為2361.5萬方,同比增長46.76%,連續三年復合增長率達到34%。Top10企業管理面積均值達到1.33億平方米,同比上漲74.5%,領先優勢進一步增大。城市布局方面,百強企業在一線城市管理項目占比為22.82%,二線城市管理項目占比最高達到42.54%,三線城市占比達到34.17%,與14年相比由于納入統計口徑的公司數量增加,三線城市占比有所提升。
2008-2015年百強企業平均管理面積及平均項目數
百強物業管理企業項目城市分布
TOP10物業管理企業規模對比指標名稱單位2016TOP102016TOP11-1002015TOP10管理面積均值億平米1.330.180.76管理項目數均值個744125460顧問項目數均值個641336從物業管理項目類型上來看,依舊以住宅項目為主,15年百強企業住宅項目物業管理面積35.45億平米,同比增長60.12%,占比達到71.49%。其他類型還包括辦公、工業、商業等類型。各類型物業的管理規模比例和累計竣工項目的比例相近。百強企業按照管理面積劃分,超過5000萬方的企業只有17家,比14年能增加6家,2000萬平米管理面積以上的各階段公司數量都有不同水平的提升。整體來看,管理面積在1000萬平方米以上的百強企業大幅增加了34家,呈現明顯的規模化發展趨勢。
百強物業管理項目結構分布
百強物業公司管理面積分級情況
TOP10物業管理企業規模對比指標名稱單位2016TOP102016TOP11-1002015TOP10管理面積均值億平米1.330.180.76管理項目數均值個744125460顧問項目數均值個641336TOP10物業管理企業市場占有率
TOP10與百強企業復合增速
通過近些年的發展,物業管理行業的格局基本上已經形成,TOP10企業無論從通過成熟的管理模式以及品牌號召力取得了高于行業平均水平的增長。但目前行業集中度依舊偏低,截止到2015年TOP10企業市場占有率僅為7.64%,與14年相比增長1.5個百分點。在管面積能夠直接反應企業真實的業務水平和市場地位,伴隨著資本的進入以及技術的不斷更新,行業優勝劣汰加劇,12-15年TOP10企業市場占有率年復合增速達到38.5%,超過百強企業同期年復合增長率10.44個百分點。
相比百強企業,優勢企業在地域擴張方面具有巨大的領先優勢,其經營能力、發展潛力在百強企業乃至整個行業中均位于前列。物業服務優勢企業憑借良好的口碑和專業能力、較高的市場滿意度和忠誠度,以及豐富的資源和廣泛的區域分布。物業管理行業最初是地產開發的伴生業務,因此當前在行業中具備開發商背景的物業管理公司占比達到80%,其余20%為獨立的物業管理企業。依靠開發企業的管理物業管理公司不僅可以在短時間通過本集團內部的項目委托管理業務迅速提升托管面積,也可以通過母公司的品牌和宣傳迅速獲得市場認可,共享品牌價值帶來的外延式拓展機會,提高客戶黏性。同時關聯物業管理企業也可以為開發企業的房地產銷售提供有力的支撐,獲得母公司的補貼收入。
而獨立物業企業所管理項目通過并購或托管其他開發商的項目,通過專業化的管理策略和開發商簽訂合作協議。一方面為開發商減少銷售后的物業管理壓力,另一方面可以通過整體委托的方式獲得受托規模的快速增長。與關聯開發企業項目,獨立公司通過第三方的身份,對于銷售企業而言不會產生品牌侵蝕,和中小房地產開發企業比較容易產生合作關系,有利于規模的快速擴張。在已經上市或排名靠前的企業中,彩生活和中奧以外部項目為主,而萬科、中海等以自有項目為主。
物業管理公司項目來源比例
主流物業管理公司項目來源情況
我國物業管理行業經過近30年的發展,在近10年隨著房地產行業的發展以及存量物業水平的增加取得了快速發展。就單純物業管理收入業務而言已經逐步形成了一個近萬億的市場。行業目前盡管依舊處于初級階段,但龍頭企業梯隊已經初步形成,借助資本以及模式創新的力量,集中度提升將為這部分企業帶來營業能力和利潤水平長期提升的廣闊空間。
2015年物業管理行業在并購擴張和業務拓展的大背景下,百強物業管理企業全年實現營業收入總額1135.6億元,同比增幅達到27.24%,收入增速進一步提升。從收入結構來看,物業管理服務占比達到83.27%,百強企業物業服務總收入945.67億元,同比增長33.23%,在企業大舉兼并收購和積極外拓項目的驅動下,物業服務收入增長明顯。在做好“守正”經營的同時,百強企業大力創新、拓展多種經營服務,多種經營收入總額為189.9億元,增速為3.94%,占營業收入比例為16.73%。百強企業開展的多種經營業務主要包括社區服務、顧問咨詢以及根據自身特色開發的其他業務。其中社區服務收入總值為70.83億元,占多種經營比重37.29%。;其中,房屋經紀服務和社區電商服務是大部分百強企業開展多元業務的重要方向,兩者在多種經營收入中占比分別為6.68%和5.42%。同時,基于自身技術優勢和豐富的管理、運營經驗,百強企業開展的顧問咨詢業務全年收入727.10萬元,占為8.04%。
物業類型分類方面,15年百強企業住宅物業管理收入506.5億元,占物業服務費總收入的53.6%,與14年同期相比增長68.1%,是物業企業收入的基礎。辦公、商業、工業園區管理收入占比分別為22.34%、6.80%和4.75%,其中工業園區管理收入增長顯著,而辦公和商業物業收入增速都要低于住宅增長水平。
2011-2015年中國百強企業物業管理收入(億元)及增速
2011-2015年物業服務收入和多種經營收入增速
百強物業企業收入結構分拆
百強企業各類型業態收入占比
百強企業收入分級情況
從企業盈利能力來看,收入超過10億的企業24家,同比增加8家,強者恒強趨勢顯著。收入3億以上的企業數量大幅增加,而數量在3億以下的百強企業數量有所減少,說明規模物業管理企業整體收入中位數在15年有所提升。
住宅物業管理公司的收入方式分為包干制和酬金制兩種,其中包干制是指物業管理企業收取固定物業服務費用,在支付物業服務成本之后盈余或者虧損均由物業管理企業所有或者承擔;酬金制是指物業管理企業按物業服務協議約定的比例或數額從物業管理服務費用,其余物業服務成本和費用由業主承擔。兩種收入方式的利潤核定方式不同,包干制是寬口徑收取所有的物業費,再由物業公司承擔管理支出成本因此毛利率水平較低;而酬金制的收入不考慮成本和費用支出,收入金額即為營業利潤,毛利率為100%。
包干制、酬金制收入類型以及對應利潤率情況(以中海物業數據為例)(元)合同類型收入模式毛利率每平米貢獻收入每平米貢獻毛利包干制物業管理企業收取固定物業服務費用,在支付物業服務成本之后盈余或者虧損均由物業管理企業所有或者承擔13.6%48.056.10酬金制管理企業按物業服務協議約定的比例或數額從物業管理服務費用,其余物業服務成本和費用由業主承擔100%4.234.23企業物業管理毛利率及合約形勢占比
中海物業包干及酬金制業務毛利率
由于不同公司的物業合同以及收入方式不同,因此會造成毛利率的巨大差距,酬金制的比例越高,理論上在財務報表上反映出的毛利率水平越高。根據中海物業招股說明書中的數據測算,14年包干制物業合同每平米貢獻收入能力在48元左右,每平米毛利6.10元,毛利率為13.6%;而酬金制的毛利率為100%,每平米的毛利貢獻為4.23元。
對于物業管理企業而言,服務質量是公司的核心競爭力,有助于提升單位面積的收入及利潤貢獻能力,同時也是外延式發展的重要條件。龍頭企業通過精細化的流程管理、標準化的服務定位以及多元化的服務,贏得客戶認可的同時,提升的業務黏性和業績的穩定性。
2015年百強企業的管理項目平均物業費為4.23元/平米,與2014年基本持平,各業態除商業物業之外,與14年相比均有不同水平的提升(見圖5)。從城市分布情況來看,一線城市平均物業費為6.51元/平米,二線和三線城市分別為3.89元/平米和3.5元/平米。
2015年百強企業不同城市平均物業服務費標準
16年6月重點城市物業管理均價及同比
各級別物業平均費用及相對于15年末增幅
從城市的情況來看,16年上半年全國二十大城市物業服務價格指數同比上漲0.87%,環比上漲0.52%,平均物業服務費為2.08元/平米/月。由此可見百強企業平均服務價格高于重點城市平均水平。城市間的變化情況來看,16年上半年重點城市同比及環比物業服務價格均出現了不同程度的上漲,其中常州市漲幅最高,同比上漲4.13%,而單城市平均物業管理費用最高的城市為深圳,為3.1元/平米。
不同檔次的物業服務來看,中低端服務價格有所下降,二十大城市三星、四星級物業服務均價較15年底分別下降了0.13%和0.32%,而高端五星級物業則上漲了1.37%。隨著消費觀念的升級和對于服務水平及要求的提升,業主對于高品質服務的價格接受程度提升,而中低端服務的議價能力則在下降。2014-2015年百強企業物業服務費收繳情況
百強企業11-15年平均續約率
客戶黏性方面,15年百強物業服務費平均收繳率為94.09%,比14年上漲1.07個百分點,其中住宅物業的收繳率最低僅為91.3%,與14年相比上升1.91個百分點,其他物業形式中商業物業是收繳率唯一降低的類型。續約率方面,15年百強企業管理項目平均續約率為98.8%,11年以來平均續約率都保持在98%以上。優秀物業公司良好的行業口碑是客戶維持較高黏性的重要保證。
利潤貢獻能力水平上來看,兩種協議制度差距并不大,且各有利弊。包干制相對于酬金制而言,物業管理企業可以通過加強成本控制等方式提升毛利率,進而提升管理面積轉換業績的效率,但對于成本端的敏感性較高,用工成本的上升將會降低利潤率。而酬金制名義毛利率高,業績貢獻效率相對穩定,隨著在管面積的增加收入水平將會穩定提升,但是留給企業自身的業績提升空間較小。
行業盈利能力方面,15年百強企業凈利潤總值82.26億元,盈利規模持續擴大;均值為3916.93萬元,同比增長48.99%,12年至15年復合增長率達到37.61%。百強企業15年平均凈利潤率為7.43%,同比增長1.24個百分點。企業單位管理面積凈利潤貢獻效率方面來看,15年百強企業平均在管面積凈利潤貢獻規模為1.66元/平米,與14年相比提升0.03元,增速為1.5%。
百強企業凈利潤均值變化
百強企業單位在管面積凈利潤貢獻
15年百強企業營業收入結構和凈利潤結構對比
TOP10企業營業收入構成情況對比
從盈利結構來看,物業管理收入規模高, 但新興業務的利潤貢獻率高。百強企業2015年物業服務凈利潤均值為2699.67萬元,占企業平均凈利潤的68.92%,多種經營凈利潤均值達1217.26萬元,占比31.08%。TOP10企業多種經營收入占比達到28%,明顯高于百強企業的平均水平。
對比來看,多種經營在為百強企業創造利潤方面發揮了關鍵作用。在這種業務特征街結構下,龍頭物業管理企業在業務拓展的策略上一方面堅持擴大管理規模,通過提升服務水平和管控制量提升基礎業務的業績貢獻能力;另一方面,在多種經營服務領域,積極融合滲透新技術,開展附加值高的多元業務,培育新的業績增長點。
根據房地產企業開發流程物業管理業務從前期項目立項規劃設計的時候便會介入前期管理,在戶主接管驗收后,便可以進入前期管理階段,而在入住后業務大會和物業管理公司之前簽署正式的協議,開始正常物業管理工作。因此對于物業管理公司,未來幾年的增量業務可以通過當前簽署的合作意向協議來確認。
物業管理過程的階段
百強企業15年的合同儲備項目總數為14736個,均值為70.3個,同比增長15.82%;合同儲備項目總建筑面積均值為172.81萬平米,同比增長13.62。百強企業合同儲備規模連續四年增長,未來的項目發展和拓展有相當好的保障。
合同儲備項目均值及增速
合同儲備項目面積及增速
百強企業2015年經營成本總值為人民幣908.04億元,均值43239.94萬元,同比2014年增長16.56%。2015年百強企業營業成本率均值為79.96%,同比2014年降低了7.32個百分點。營業成本率的下降得益于更為快速的營業收入的增長。
從成本控制來看,2015年Top10企業的營業成本率為75.13%,比2014年下降7.06個百分點,相比同期百強企業低4.83個百分點。智能化管理的引入和高新技術的應用是降低營業成本率的關鍵。通過新技術對傳統物業服務在軟硬方面進行自動化、信息化、智能化升級,大幅降低企業管理、運作、耗能方面的成本,實現基礎物業管理成本的有效降低;通過引入高新技術,使得復雜業務和重復性作業變得扁平化、智能化和標準化,降低企業人員數量和勞動強度,降低了企業的人工成本。Top10企業得益于在這兩方面更有效的投入,使得營業成本率保持在較低水平。
2015年百強企業內部分層級營業成本率情況
Top10企業與百強企業營業成本率對比
從成本結構來看,人力成本依然占成本一半以上,構成百強企業營業成本的主要部分。2015年百強企業人員費用占比56.79%,較2014年小幅增加0.32%。高新技術的使用對人才的要求更高,智能化的的管理提高了個人的服務效率,人均產值得到提高。因此,人員費用也隨之有小幅提升。
2014-2015年百強企業成本構成情況對比
雖然通過智能化和高效管理系統提升了部分物業管理企業的管控效率以及人均產出能力,但物業管理業務依舊屬于勞動密集型行業。保安、清潔、園藝、景觀美化等服務,需要大量的勞動工人以及專業管理人員。而近年由于通脹而上升的勞動成本、公共服務成本以及物料成本,令物業管理行業承擔了較大的成本上升的壓力。
主要城市平均最低工資
2014-2015年百強人均管理面積和人均產值
從員工結構和工資水平來看,15年百強企業總人數與14年相比上升6.9%,員工工資總額為467億元。平均工資同比上漲8.72%。企業在15年均不同程度的優化了人員結構,借助互聯網技術的發展和資本市場對于物業行業的支持抓住機遇積極擴張。
2015年百強企業從業人員年人均工資情況
2015年百強企業員工工資支出分布情況
物業管理企業可以通過將基礎物業外包來降低業務運營成本,同時提升專業服務水平。15年有169家百強企業將部分基礎業務外包由專業企業來進管理,與14年相比上升6.29%。百強企業15年外包員工人數為38萬,比14年增長10萬人,增長幅度達到36%。
外包崗位和業務比例的提升,可以降低物業管理公司的剛性成本支出,把人員較多且技術含量較低的業務剝離,由專業的外包公司承擔相關的工作,集中精力提升核心業務的水平。物業管理公司則可以作為中間商在外包公司和客戶之間,對于服務提供評價和評分,有益于形成對于服務良性反饋和評價,對于客戶和物業公司而言都有益處。百強企業基礎業務外包人員情況(萬人)
2015年百強企業各類務外包項目數量占比情況
2014-15年百強企業員工總數和外包崗位總數
物業管理行業伴隨著房地產開發業務而出現,發展的根本驅動來自于中國的城鎮化水平及人均可支配收入的增長。城鎮化增加導致城市的數量以及規模增加,對于住宅、商業以及其他地產項目增加,而對于對應物業管理服務的需求也越來越多。根絕國家新型城鎮化規劃(2014-2020),預期常住人口城鎮化率將于2020年達到60%,而小康水平的城市人均居住建筑面積則可達到35平米,按照15年的人口數據推算存量住宅的總建筑面在2020年的時候可以達到288億平米。城市人口數量的增加是居住、商業消費、辦公需求基本原因。截止到15年末,我國在建項目的總面積為73.5億平米,其中住宅項目51.1億平米,按照當前價格計算物業管理行業總規模價格會超過萬億。
此外,由于人口結構的變化,改善性需求將逐步成為住宅市場的主導需求。隨著人口結構中34-49歲人群比例的提升,購房人群對于住房面積、物業環境、小區綠化等改善性因素的需求將會提升,疊加二胎因素的影響,改善性項目的銷售以及供應比例在未來都將提升。與剛需項目注重基礎的功能不同,改善性項目在服務和社區居住體驗上有較高的需求,物業管理的升級是居住升級里非常重要的組成部分。
因此,改善性項目對于高水平物業服務的需求,將會更加強烈。于此同時,高水準的物業管理也是社區以及房產價值提升的重要條件,隨著地價以及房價水平的提升,購房者對于物業管理能力的考量,對于購房決策也有極大的影響。因此未來物業管理市場將在規模(新增項目)和價格(物業費用水平)兩方面獲得提升。
中國總人口、城市人口以及城鎮化率
城鎮人均住房面積(平方米/平)
購房適齡人口及需求結構變化
從社區物業行業現有的主體關系來分析,在物業管理市場中,基本矛盾有兩個:一個是服務主體的專業性較差,和被服務主體的體驗意識覺醒之間的矛盾,二是業務、開發商、物業服務企業和政府的信息不對稱的矛盾。這兩個矛盾是物業管理行業變革的內在動力。隨著行業標準化集約度的提升,物業管理規范以及服務價格標準的共識將會逐步達成。而社區物業逐步完善的外部驅動因素兩個,一是“互聯網+”的宏觀大勢,互聯網勢力加速向社區物業領域滲透;二是當房地產由增量市場轉變為存量市場,社區物業服務是盤活存量、增加客戶粘性、實現企業及品牌增值的關鍵。
目前物業管理行業在地產行業發展的帶動下,正在經歷屬于行業自身的重大變革,行業在傳統經營模式的保障下,一方面傳統的住宅物業銷售模式的升級以及房地產行業穩定的增量開發,為物業管理行業帶來較高的基礎增速;另一方面,物管企業自身尋求多業務拓展和平臺資源的嫁接,增加盈利模式和業績附著點,增加企業盈利能力和拓展實力。
傳統物業管理行業各主體之間的關系
中國物業管理行業發展邏輯概述
主流物業管理公司在行業發展的大趨勢下更具優勢,12年至15年百強企業管理面積年均復合增長率達到33.9%。隨著互聯網、移動互聯網、大數據等高新技術與行業的深度融合,物業服務企業逐步打破地域界限走向全國化,部分具備相當規模和品牌影響力、有較強資源整合能力且在移動互聯網應用方面較為成熟的優秀物業服務企業,受到資本市場的密切關注。通過兼并收購不斷擴大市場份額,促進行業集中度迅速提升,淘汰落后企業,實現了行業跨越式發展。
百強企業15年收購200余家物業服務企業,收購物業管理面積總計為3.85億平方米,占百強企業的全年管理面積的22.1%。借助資本市場的力量,企業可以通過收購不斷拓展企業管理規模,有利于快速提升市場占有率,提升競爭力。
物業管理行業收購事件一覽收購方時間事件彩生活2015.2并購香港世紀物業,進駐香港。2015.6彩生活斥資3.3億元并購開元國際物業管理有限公司100%股權。2016.6據傳萬達將會出售旗下物業項目給花樣年,包括住宅、商業等中海物業2015.5以5000萬元收購中海宏洋物業100%股權。萬科物業2015.6凈資產入股卓弘物業和北京佰嘉物業,擴大物業布局。2015.11收購東莞卓圣物業,正式開拓莞北市場。一卡通2015.6以2173.58萬元收購億城物業100%股權。第一物業2015.9以300萬元認購西安盛領博興物業管理服務有限公司100%的股權。中奧到家2016.2以代價1206.6萬人民幣,收購東方海港工程管理70%的股權。2016.3收購一家浙江的物業公司257個項目共1916萬平方米的物業管理面積。社區O2O是指在移動互聯網、物聯網、大數據處理以及云計算等核心技術的促進下,通過線上到線下的資源整合,完成產品或服務的最終交割,其核心正是以社區生活場景為中心,構建用戶與商家及服務者之間的連接平臺。就行業規模而言很難有明確的界定,凡是嫁接在社區服務平臺或發生在社區范圍內的產品和服務的購買行為都可以歸納為社區O2O的范疇。
將包括餐飲外賣、商超宅配、家政服務、上門送洗、上門美護在內的服務項目定義為狹義社區O2O,市場規模發展到15年達到63.1億;而廣義上來看,所有生活相關的本地生活類O2O市場總規模在15年已經達到8797億,預計到18年可以接近1.6萬億,年復合增長率超過20%。
2012-2017年狹義社區O2O市場規模(億元)及增速
2011-2018年本地生活O2O市場規模(億元)及增速
社區O2O市場現在仍處于發展初期,行業格局尚不成熟,市場空間也沒有完全打開。未來行業發展將會體現出以下幾點趨勢:1. 社區O2O服務邊界進一步延伸;2. 社區“布點”將成必爭之地,物業管理公司“左右逢源";3. 社區O2O將向二三線城市滲透,品牌企業市場擴張邊際速度提升;4. 橫向和縱向資源的整合效率將會優于單一模式發展。
社區O2O或者說延伸到社區服務是物業管理企業的巨大機遇,在保證邊際擴張成本可控的情況下,成功的搭建業主互動平臺可以增加更多的服務和商品交易機會。相對于其他O2O平臺,物業社區O2O業務的開展,風險更小,而且在消費升級和社區消費逐漸成為主要消費場景的大趨勢下,可整合的資源和機遇還將大大增加。以平臺的方式不斷做業績和收入的加法,使物業管理這個傳統的行業展現出極強的吸引力。
隨著我國人均可支配收入的穩定增長,追求更加便利、更高品質的生活方式將成為人民群眾的核心訴求之一。恩格爾系數的逐步下降,也表明除了基本的溫飽需求外,個性化的消費和產品需求的數量和規模也將不斷提升。消費需求的提升將會帶來消費端口價值的快速上漲。
2005-2015年城鎮居民家庭人均可支配收入變化
中國城鄉及農村家庭恩格爾系數變化
在2020年全面建立小康社會,國內生產總值和城鄉居民人均收入將比2010年翻一番。過去10年我國私人消費對于GDP增長的貢獻率不斷提升,由32%增長至41%,而未來五年這一指標有望達到48%,中國從內部經濟結構將會逐步從投資主導向消費主導轉變。
全球主要國家2015-2020年消費市場規模(萬億美金)變化
盡管中國GDP增速有所放緩,但未來消費市場仍有驚人的增長空間,即使中國的實際GDP增速進一步放緩至5.5%,到2020年消費市場規模仍將擴大50%,約2.3萬億美元,總市場規模將會達到6.5萬億。由于經濟增長的放緩,主要推動消費市場規模增加的原因將有所變化,消費結構的調整以及消費觀念的變化將成為構筑市場增量的主導。上層中產及富裕階層消費者、新世代消費者及網絡消費是在整體市場格局結構里面增長幅度較快的部分。
城鎮家庭收入結構(百萬戶)
各類城鎮家庭月消費能力分級(千元)
富裕階層家庭單位消費意愿較強,與過去經濟增長帶來的消費能力普漲不同,高級階層的出現將會帶來單位收入增長后的消費比例提升。80、90、00等年輕一代消費者在人口結構中的占比將從當前的40%,發展到2020年將會提升至46%,由于生長環境的變化使得年青一代的消費意愿更強,而儲蓄率將會下降,由此帶來消費市場的增長;網絡購物對于消費市場的影響主要體現在增加消費意愿,同時拉平了城市之間的市場差異,提升了各基層的交易成功率。
中國網購成交總額(萬億)
網絡消費及移動端消費變化趨勢
在這里同樣需要關注的是,隨著網絡移動端消費和年輕階層消費占比的提升,利于物業管理公司通過社區O2O平臺進行商品以及服務項目的推廣,對于線上消費行為內容接納度以及大額交易的信任度將會增加。在消費行為和習慣變化的同時,社區O2O企業也要抓住機遇,進行經營范圍的拓展,增加盈利模式,培育核心客戶區拓展低頻次、高單價的服務,獲得更高的利潤空間。
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