面包銷售殆盡,對面粉依舊渴望

從京滬穗深四個一線城市2008年和2009年商品住宅市場供求情況看,總體上都呈現了同一趨勢,就是2008年供過于求,而2009年則明顯供小于求。如2008年北京商品住宅供應面積為1328.4萬平方米,成交908.7萬平方米,而2009年前10月,供應僅898.2萬平方米,同比下滑32.38%,成交1629.5萬平方米,同比上漲79.33%。這說明,今年的去化速度明顯加速,大部分房企現金流充足(2008年銷售額上百億的房企僅13家,而今年前三季度銷售額上百億的就達16家)。為維持企業的正常運作,加快開工量、補充土地儲備是必然之舉。

但一線城市土地稀缺和二、三季度房地產市場火爆,引來了行業外的央企、城投大鱷紛紛逐利這個市場,使得很多銷售回款充足的房企遭到了拿不到地的尷尬。第四季度,以綠城為代表的民企開始高價搶地,綠城甚至表示,如果再不拿地幾年后公司就無地可供開發。從此可以看出,城市、特別是一線城市的面粉,不僅隨城市成熟度加大而越發稀缺,而且隨新進入者的增多而越發搶手。

增加土地供應未必能降低地價

為了應對土地市場火爆,或者說想搶在高峰期間賣地以實現收益最大化,許多地方政府都加快了推地的力度。盡管一些業內專家認為加快土地供應將降低土地價格,從而抑制商品房上漲,但這只是西方經濟學對普通商品交易規律影響的理想化推論,忽視了規律成立的客觀條件。

土地,有其特殊性,尤其表現在位置上。處于城市不同位置上的土地,可以比作是兩種不同種類的商品。比如水晶和黃沙,其主要成分都是二氧化硅,如果在一個市場上增加了黃沙的供給,有可能造成黃沙的價格下降而絕不會造成水晶的價格下降,但可以說市場上二氧化硅化學物質的總體價格下降。

同理,在一線城市的邊遠地段增加土地供應,并不能降低城市核心地段的價值,但如果把兩者的價格做個平均的話,在統計上會得出土地價格下降的結論,但這只是供給結構造成的統計誤導,對土地價值體系本身并沒多大意義。

更重要的是,即使是增加黃沙的供給,也不一定在短期內造成黃沙價格的下降。供給上升、價格下降的前提是市場趨于或者達到飽和狀態,但這與當前事實不符。以北京為例,2008年末常住人口為1695萬人,比2007年增加62萬人,初步估計需要30萬套住宅,以每套90平方米、容積率2.0計算,需要住宅用地1350萬平方米。而2008年北京住宅用地成交面積僅593.5萬平方米(雖然2008年全國土地市場一片低迷,但北京的土地成交量不降反升,同比上升33.8%)。可見,從單年的土地需求和供給來看,土地市場遠沒達到飽和。而且對于不能在中心城區拿到地的房企來說,反倒增加了對郊區土地的需求,而隨著郊區交通和綜合環境的改善,土地價格會呈逐年上升趨勢。所以,在總體稀缺的大環境下,只要有供給,就會引來爭搶,而不會促使地價下降,充其量可以避免上漲過快。

土地出讓面積受限,抑或提高地價

國土資源部新政“商品住宅用地的宗地出讓面積,小城市(鎮)不超過7公頃,中等城市不超過14公頃,大城市不能超過20公頃(300畝)”的出臺,雖然目的是減少囤地行為,促進房企開工建設,以盡快增加供給進而降低房價,但可能實際成效有限。

出讓地塊面積的受限,高總價的“地王”可能會遠離市場,但將直接降低土地競拍門檻,引來更多的競拍者爭搶。以北京房山長陽起步區5號地為例,該地塊占地面積33.8萬平方米,規劃建筑面積達51.17萬平方米,掛牌起始價為13.64億,萬科以29.3億的總價、5726元/平方米的樓面價拿下。如果該地塊均等的拆分為兩塊,拿地門檻將是7億元左右,假設60%的競拍者有15億元的資金承受力,30%的競拍者有20億元的資金承受力,10%的競拍者有30億元的資金承受力,如果競爭仍有當時那么激烈,則價格至少將抬升至15億元,那么60%的競拍者都能承受,受競拍現場非理性因素的影響,一半以上的競拍者將可能繼續舉牌,這樣成交總價將大于15億,樓面地價將超過實際成交的5726元/平方米。盡管競拍者也會在之前初步測算樓面價達到多少就要考慮停牌,但一個擁有100元現金的人,買價值100元的東西和50元的東西其心理作用是不一樣的,無形之中就會往總價上偏離。

中心城區地價難以震撼

北京、上海等一線城市其中心城區發展已十分成熟,人口和產業的高度集聚、土地的供應稀缺必然導致中心城區地價高昂,這是任何一個城市發展到一定程度所不能避免的階段。正是由于中心城區的高地價和郊區的相對低地價,兩者之間的地價差才是導致郊區發展、新城形成的重要驅動力。

新城的發展,雖然緩解了市區的土地供應壓力,但并不會造成市中心的土地價格下降,因為中心城區多年發展所積累的獨特資源不是新城短期可以替代的。但任何一個商品的價格上漲都不是一個直線的過程,東京、香港等地的經驗表明,地價與宏觀經濟周期波動相關性很大。在本輪經濟波動中,并未出現經濟的長期低迷,主要在于中國還是一個發展中國家,還有很大的市場成長空間,政府刺激經濟效果明顯,而一旦完成向經濟發達國家的轉變,下一輪經濟危機將會帶來城市地價的集體跳水。

從目前來看,伴隨經濟因素而導致中心城市地價大幅下跌的情況并不會發生。由于現在市中心地價上漲的速度超過了傳統產業遷出速度,造成城市拆遷成本過高,城市更新緩慢。目前一線城市中心城區的舊城改造項目,動輒建設周期達4-5年,甚至10年以上。在拆遷成本很高、難度很大、耗時很長的背景下,中心城區的土地并不能得到有效的配置,一些核心地段,總存有一群低矮破舊的老式住宅或者廢棄的工廠。因此,當城市中心的一塊土地一旦被七通一平,就引來無數國內外的投資者,其價格可想而知。

在當前環境下,無論從人口城市化角度,還是從房地產市場角度,抑或從城市土地資源本身角度,都注定了一線城市的土地現有價格體系短期難以整體下行。目前最重要的,在于維持現階段土地價格體系不變,而不是寄希望于地價大幅度跳水。