“方興地產(chǎn)會(huì)堅(jiān)持高端定位、精品產(chǎn)品的戰(zhàn)略，不會(huì)向三、四線城市和剛需產(chǎn)品去發(fā)展。” 方興地產(chǎn)董事會(huì)主席何操在公司2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，至于公司今年上半年毛利率下降則由于每年結(jié)算的項(xiàng)目有所不同，因此有一定幅度變化。

　　據(jù)方興地產(chǎn)2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司2013年上半年的毛利率為43%，低于去年同期的56%;地產(chǎn)銷售毛利率從去年同期的49%下降9個(gè)百分點(diǎn)至40%。由此來看，方興地產(chǎn)的毛利率急跌了13%。

　　毛利率急跌

　　事實(shí)上，方興地產(chǎn)2013年上半年?duì)I業(yè)收入同比大幅增長(zhǎng)207.6%至111.3億港元;開發(fā)物業(yè)的銷售收入同比飆升424%至91.9億港元，占總收入的83%(主要由于2011年和2012年購(gòu)買的項(xiàng)目逐漸開始提供收入貢獻(xiàn));出租物業(yè)租金收入繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，漲幅為同比15%;而酒店部分收入同比小幅下降2%(主要因?yàn)檎�府限制公款消費(fèi)使得需求下降)。

　　值得注意的是，方興地產(chǎn)這個(gè)一直以高毛利率在業(yè)內(nèi)著稱的企業(yè)今年上半年利潤(rùn)率卻出現(xiàn)下降。

　　對(duì)此，海通國(guó)際一份研究報(bào)告表示，公司地產(chǎn)銷售的毛利率下降是整體毛利率下降的主要原因。不過，扣除長(zhǎng)沙一級(jí)土地開發(fā)的影響，地產(chǎn)銷售的毛利率并未下滑。

　　對(duì)此，何操坦言，今年上半年，方興地產(chǎn)長(zhǎng)沙梅溪湖一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目是計(jì)入物業(yè)開發(fā)來算的，這一項(xiàng)目的毛利率只有33%，扣除該項(xiàng)目影響，開發(fā)板塊的毛利率是48%，跟去年基本上持平。

　　實(shí)際上，方興地產(chǎn)在長(zhǎng)沙梅溪湖投資的一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)，其投入成本非常高，投資總額高達(dá)600億元，對(duì)企業(yè)資金鏈壓力較大。2011年9月，方興地產(chǎn)無奈之下曾以7.5億元出讓該項(xiàng)目20%股權(quán)給中建股份，此后合作開發(fā)該項(xiàng)目。

　　如今看來，該一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目還是拖累了方興地產(chǎn)的整體毛利率。

　　高端項(xiàng)目售價(jià)受累

　　值得注意的是，定位于開發(fā)高端項(xiàng)目的方興地產(chǎn)今年上半年也遭遇了北京新建住宅“限價(jià)令”影響。

　　對(duì)此，方興地產(chǎn)執(zhí)行董事李從瑞表示，從銷售量的角度來看，方興地產(chǎn)所有的高端產(chǎn)品都得到了市場(chǎng)上比較好的發(fā)展。此外，從銷售價(jià)格看，北京的高端項(xiàng)目受到了一定影響。

　　不過，李從瑞在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，“即便在北京這樣一個(gè)地方，仍能滿足我們預(yù)算的需求”。其舉例指出，“假如說正常市場(chǎng)需求可能已經(jīng)能賣到10萬元∕平方米了，可是由于調(diào)控，我們最后可能只賣到了8萬元∕平方米，但是比我預(yù)算的6萬元∕平方米也已經(jīng)漲了2萬元∕平方米”。

　　然而，何操明確表示，公司將高端定位、精品產(chǎn)品的戰(zhàn)略，不會(huì)轉(zhuǎn)型。對(duì)此，海通國(guó)際上述研究報(bào)告也顯示，對(duì)于這一以往專注北京和上海商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，擴(kuò)張到二線城市的住宅市場(chǎng)可能會(huì)有更高的負(fù)債率和執(zhí)行力風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得注意的是，8月21日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告稱，與經(jīng)辦人就發(fā)行本金總額為2億美元的票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議，發(fā)售價(jià)為票據(jù)本金額的100%，年利率6.4%，計(jì)劃用作尚未償還債項(xiàng)的再融資、營(yíng)運(yùn)資金及其他一般公司用途。