樓市開局成交萎縮

　　2014年伊始,北京市多個區(qū)域的地產(chǎn)中介門店的業(yè)務(wù)量都比前幾月出現(xiàn)了不同程度的下滑。“今年年初的市場格外冷清。”在豐臺區(qū)公益西橋附近一家知名地產(chǎn)中介工作近三年的經(jīng)紀人楊先生對記者說,“個別同事甚至提前返鄉(xiāng)過年了。”

　　不僅地產(chǎn)中介生意冷清,年初樓市成交“入冬”也成為多個市場研究機構(gòu)的共識。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年1月1日至7日,北京新建住宅和二手房住宅成交均處于低位,其中二手房成交1569套,新建住宅成交1828套。合計3397套的成交量,無論是環(huán)比2013年12月首周,還是同比2013年1月首周,降幅均在三成左右。

　　“2014年樓市成交市場并未像以往一樣出現(xiàn)‘開門紅’,二手房市場成交量萎縮更為明顯。”鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示。

　　成交量有限導致價格上漲乏力。鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示,新年第一周,二手房成交均價穩(wěn)定在每平方米2.9萬元左右,新建商品住宅成交均價維持在每平方米2.7萬元左右。

　　除了受季節(jié)因素的影響,購房者觀望程度依然較高也是導致“量跌價穩(wěn)”的主要因素。鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示,新年第一周,業(yè)主調(diào)價案例中下調(diào)的占比為68.4%,業(yè)主對短期價格走勢的預期也不太樂觀。

　　“自住型商品住房入市的預期讓我們這些‘剛需’群體放慢了購房的步伐。”半年來一直在看房的張女士對記者說,“除此之外,信貸依然偏緊,新房供應(yīng)有限等多重客觀因素也導致現(xiàn)在的買房時機不是很成熟。”

　　供應(yīng)有限信貸仍緊

　　記者走訪北京市多家商業(yè)銀行了解到,與往年年初不同,2014年1月份的信貸依然維持比較緊張的狀況。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,房貸難度加大,貸款的優(yōu)惠折扣減少,導致購房者入市難度增加,直接導致市場成交量下調(diào)。

　　新建商品住宅供應(yīng)有限也影響了成交量。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù),2014年1月第一周,北京市新建商品住宅項目供應(yīng)為“零”。“由于2013年房企銷售業(yè)績較好,去年年末以來,房企入市意愿明顯降低,不排除有房企出現(xiàn)惜售心態(tài),同時對于新一年的政府限價政策產(chǎn)生觀望。”張旭說。

　　分析人士指出,2013年以來,由于主管部門預售價格監(jiān)管嚴厲,多個定價過高的項目被暫緩入市。數(shù)據(jù)顯示,2014年1月6日,北京可售商品房住宅庫存僅有57539套,再次運行在6萬套以下,這也是2013年年底連續(xù)2個月庫存出現(xiàn)回升后的再次下調(diào)。X　　北京市國土局有關(guān)負責人表示,2014年將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng),同時進一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè),60%用于商品房建設(shè),商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品住房。

　　專家表示,隨著自住型商品住房推地規(guī)模的增長,將有望改變新房市場供需失衡的局面,也對引導區(qū)域價格預期產(chǎn)生積極影響。

　　市場將比2013年更加平穩(wěn)

　　“除了信貸、供應(yīng)等直接影響市場的諸多因素外,未來的調(diào)控方向更側(cè)重市場化的政策基調(diào),將對樓市健康運行起到積極的作用。”張旭表示,如果2014年政策穩(wěn)定,需求得到持續(xù)釋放,北京全年成交量有望維持在15萬-17萬套之間。

　　不少專家指出,隨著房地產(chǎn)稅立法以及不動產(chǎn)登記工作的啟動,將會對存量房產(chǎn)生擠出效應(yīng)。此外,黨的十八屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。這對于樓市中長期走勢而言,可謂多重“利空”因素齊聚。2014年房地產(chǎn)市場將比2013年更加平穩(wěn)。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體采訪時表示,2013年商品房銷售增長速度遠遠超過預期,2014年再創(chuàng)新高的難度很大。建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制應(yīng)該是一套穩(wěn)定預期的政策組合,核心是建立穩(wěn)定的、多層次的住房供應(yīng)體系。長期堅持,就可以穩(wěn)定預期,預期穩(wěn)定了市場就會更顯規(guī)律性。

　　隨著樓市調(diào)控長效機制的逐步建立,市場化因素將對樓市起決定作用。專家指出,由于北京樓市的特殊性,新出臺行政性的調(diào)控措施以及現(xiàn)有政策的細化和加強可能性依然存在。