地產下行對經濟影響的量化分析

　　房地產投資增速如果從13年的19.8%降到14年的15.1%，對固定資產投資和GDP的直接拖累到底有多大?

　　2013年房地產投資較12年增加1.42萬億，對13年固定資產投資增速的貢獻為3.89%。然而，由于14年地產投資增速降至15.1%，地產投資額較13年僅增加1.3萬億，對14年固定資產投資增速的貢獻為2.98%。因此，14年地產投資下行將直接拖累固定資產投資增速0.9個百分點。

　　房地產投資對GDP的拉動效應的計算稍顯復雜。我們剔除地產投資中的土地購置費并假設14年投資乘數為0.6來進行計算。13年房地產投資對GDP增速的貢獻為1.45%，如果14年地產投資增速降至15.1%，它對GDP增速的貢獻為1.15%。因此，14年地產投資下行將直接拖累GDP增速0.3個百分點，意味著僅是地產，就能將經濟增速從13年7.7%下拉至14年的7.4%。

　　由于地產鏈條非常長，它的景氣變化對上中下游多個行業的需求有很大影響，根據2010年的投入產出表對地產拖累經濟的間接影響進行測算,14年地產投資下行將間接拖累GDP增速0.24個百分點。

　　另外，房地產景氣下行對各種耐用品的影響顯而易見，地產銷售稍領先于乘用車、家電和家具的銷售，緣于：一方面，地產銷售下滑直接減少后期添置耐用品的需求，另一方面，地產下滑通過降低居民收入增速也影響到對耐用品的需求。

　　地產景氣下行對于地方政府而言，影響巨大。13年房地產相關稅收地產營業稅、契稅等近1.9萬億，加上剔除拆遷補償后的土地出讓凈收入1.1萬億，與地產直接相關的政府收入共計3萬億，占當年地方政府收入本級+中央稅返和轉移支付+土地凈收入的20%。而國務院總理李克強首次在兩會表態房地產調控：對于合理地自住需求，也要有相應政策支持，對房地產市場要因城因地分類調控，抑制投機炒賣需求，建立長效機制，促進房地產市場健康發展。

　　2008年，中國商品房的銷售額不到3萬億，隨著近年來房價快速上漲，2013年中國商品房的銷售額已經超過8萬億，房地產已成為中國經濟的支柱行業，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%。但是央行近期公布數據顯示，一季度金融機構房地產貸款增加7971億元，同比多增868億元，占一季度整體貸款新增規模的26.5%。但整體增速有所放緩，市場分析認為信貸政策收緊將加大房地產下行風險。

　　冷靜看待房地產調整趨勢

　　年初至今，越來越多地區的房價下降新聞正在映入公眾眼簾，前期商品房供給量較大的常州、杭州、南京等二三線城市房價逐步回落已基本確認，近期廣州、北京一些一線城市樓盤也已開始出現降價預期。國家統計局公布的2月全國70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅已于去年12月見頂，呈逐月回落趨勢，預計全國房價拐點或可能在年底出現。

　　當前房價調整主要是四個方面原因造成的：首先，2012、2013年全國房價出現了大幅度上漲，直接提高了開發商的心理預期，開發商大舉拿地，據中國指數研究院數據，2013年全國300個城市土地出讓金總額達3.13萬億元，同比增加50%，其中北上廣深4個一線城市去年土地出讓金更是突破了5000億元。但與土地市場火熱成鮮明對比的是，商品房供給量在不斷提高，在一些二三線城市，受吸引外來人口動力不足，本地居民購房需求減緩的影響，其房價出現了滯漲，有的甚至開始下跌。

　　其次，市場自然利率水平的提高抑制了資產價格的上漲。當前中國市場資源錯配已導致整體利率水平大幅提升，市場因總體債務所困仍處于“經濟下行、利率上行”階段。而且，從國外經驗看，利率市場化進程的推進普遍會抬高市場利率，上海銀行間同業拆放利率6月期至一年期交易品種自去年底至今一直保持5%左右高位。市場利率的上升一方面抑制了買方需求，當前個人購房已基本無法享受利率優惠，個別銀行甚至將首套房貸利率上浮5%，且放款周期升至2個月甚至更長，另一方面也增加了地產商的融資成本，據筆者與某中型地產商財務總監咨詢，其企業的去年的融資成本為15%以上。

　　再次，隨著歐美經濟的好轉，部分資金回流對國內資產價格造成了一定沖擊。李嘉誠多年成功投資經驗一直是市場資金流向的風向標。自去年起他便開始出售多個內地物業轉而投資英國電力、電信等行業就顯示了其減少新興經濟體資產增加歐美資產的全球資產配置最新動向。同時，國人投資購買發達國家資產也呈上升趨勢。

　　最后，中國資本回報率的下降使人民幣匯率貶值預期不斷增強。年初至今人民幣兌美元匯率已從6.044貶值至3月底的6.2左右，貶值幅度達2.58%。2月新增外匯占款的大幅下降也預示著人民幣兌美元匯率在今年可能持續走低，這對國內資產價格將形成較大沖擊。

　　受上述因素制約，樓市拐點或于年底出現，但需要指出的是，房價拐點出現并不意味著房價全局性崩盤，更不意味著全國所有地區房價都出現相同幅度調整。

　　第一，市場崩盤意味著全國樓市平均降幅超過30%，部分地區房價下降50%，貸款購房者因房價下跌幅度超過其首付額而出現斷供，銀行因地產企業倒閉與斷供數量增加出現大量壞賬，市場信心被徹底摧毀，地產帶動整個經濟體系出現崩潰。這與當前宏觀調控主旨不符，當前調控重點在于保證合理的就業水平需要適度的經濟增長，當經濟增長處于下限時，政府仍會適度增加基礎設施的投資，這在一個側面同樣會對資產形成一定支撐。

　　第二，人口聚集的一線城市居民潛在購買力仍非常強大，從北京2月推出的兩個自住型商品房和住總萬科橙低價開盤的搶手程度就可看出。據媒體報道，金隅嘉業兩自住型商品房申請總數約43.8萬戶，中簽率約85：1，住總萬科橙首期共推出333套房源，吸引1140組客戶搖號，以1：3的供需差開盤售罄。另外，開發商紛紛減少二三線城市拿地節奏轉投一線城市，今年1月，京滬深穗四大城市的土地出讓金已突破千億大關，同時，四個城市1月的土地成交均價達到每平方米10136元，同比上漲253.1%。“面粉”價格的不斷上漲讓“面包”價格出現大幅下降的可能性降低，除非有大量地產企業在今年破產。

　　第三，決定房地產走向的根本游戲規則未改變，94年分稅制改革有效解決了當時中央財政困難，但卻帶來了地方政府收入與權力不符問題。土地出讓金成為了彌補地方財政不足的有力保障，但卻帶來地方政府土地財政依賴癥，地方政府為保其財政收入，在抑制房價上漲問題上缺乏根本動力。

　　第四，不同城市、城市不同地區在拐點出現前后價格調整幅度也不同。二三線城市房價將成下降主力軍，不排除還會出現類似溫州、鄂爾多斯個別崩盤城市，而一線城市房價則最后下降，且幅度小于二三線。同時，城市內部因地理位置不同，房價變化幅度也不同，城市外圍因土地供給量大、交通不便等因素影響價格調整幅度較大，城市中心區尤其是核心學區房保值增值性較強。

　　鋼價走勢辨析

　　在經歷近幾年的鋼鐵行業調整之后,整個行業已經由前期的去杠桿到去庫存,現在已經已進入到去產能的初期,隨著兼并重組的加快,必然會在一兩年里形成新的鋼材生產企業集團,依靠國家產業政策調整和金融政策定向扶持,整個市場格局將有新變化,而且隨著鋼鐵電商概念的提出和實踐,也在另一緯度推進行業的進步.

　　就具體的鋼價走勢而言,經過去年下半年到今年上半年的持續下行,基本已無水分,自身技術性反彈的欲望非常強烈,一旦盤面企穩,鋼價自身反彈的動力非常強勁,4月初的鋼價反彈就是例證,目前市場主要擔憂鐵礦石融資礦問題的爆發,但是目前內外價差倒掛,鐵礦石再次大幅進口的動力消失,而且從國內產業集中度提高的事實看,目前每個月消耗1億噸鐵礦石庫存沒有問題,市場需求是真實的,只是由于匯率突然轉向,部分實力不足的中小鐵礦石貿易商有清倉出局的愿望,前期的庫存其實在春節后其實已經基本清理干凈,鐵礦石的價格將維持在100-110美元/噸左右,鋼材生產成本將維持穩步上升的走勢.

　　海關總署最新數據顯示,2014年3月中國出口鋼材較上月環比增長40.8%,同比增長28.03%;整個一季度累計出口1833萬噸,同比增長27%。相較前幾年10%左右的增幅,這是一個不小的數字。短期內,全球鋼需求繼續呈恢復態勢,但增長率穩定在較低水平。今年全球鋼需求將增3.1%,低于去年的3.6%增幅,達到15.27億噸,.人民幣匯率的貶值將加大鋼材出口的利潤,加之近期國家簡政放權,加大出口退稅的落實力度,下半年鋼材出口力度還將加大.

　　近期的鋼材價格走勢明顯是在底部震蕩,短期的底部基本探明,隨著震蕩力度的加大,也將選擇新的運行方向,目前社會庫存已經壓縮在最低,就等待下游需求在市場預期平穩情況下合理釋放,或許今年下半年鋼價能實現平穩著陸。