業(yè)界常常喜歡用面粉和面包來(lái)比喻地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；土地供需情況也將影響房?jī)r(jià)。

　　21世紀(jì)宏觀研究院通過(guò)梳理2014年全國(guó)300城的土地?cái)?shù)據(jù)，基于土地政策方向和市場(chǎng)趨勢(shì)，透析2015年地市和樓市的反映。

　　一、2014年土地市場(chǎng)特點(diǎn)

　　根據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院的研究，2014年，全國(guó)的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

　　1.受樓市下行的影響，2014年，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，土地成交減少，低溢價(jià)率成為主流。

　　2014年，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬(wàn)平方米，同比減少31%。

　　其中，住宅用地7941宗，同比減少35%，成交面積35377萬(wàn)平方米，同比減少36%；商辦類用地5363宗，同比減少29%，成交土地面積15917萬(wàn)平方米，同比減少31%。

　　從賣地總額來(lái)看，全國(guó)300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元。

　　從溢價(jià)率來(lái)看，低溢價(jià)率亦成為主流，2014年全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率10%，較2013年同期下降5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地平均溢價(jià)率12%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。這亦證明在市場(chǎng)下行階段，房企拿地更趨于理性。

　　2.受不同城市、同一城市不同區(qū)域樓市分化的影響，土地市場(chǎng)分化也日趨明顯。

　　2014年，全國(guó)300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元，其中10個(gè)重點(diǎn)城市占比約為40%，較2013年增加7個(gè)百分點(diǎn)。

　　從全國(guó)40個(gè)大中城市土地出讓收入來(lái)看，一線城市宅地出讓金達(dá)3438億元，創(chuàng)造歷史記錄，僅9個(gè)城市出讓金高于2013年同期，廣州、深圳漲幅均在20%左右，北海、呼和浩特兩城市延續(xù)上半年下跌趨勢(shì)，同比降幅均超過(guò)65%，地市分化現(xiàn)象仍比較明顯。

　　3.房企逐步回歸至一線城市，一線城市量跌價(jià)漲。

　　得益于“9·30房貸新政”和央行降息等利好，一線城市領(lǐng)先全國(guó)土地市場(chǎng)率先復(fù)蘇。

　　近五年相比，2014年一線城市的土地成交量創(chuàng)五年新低，但成交均價(jià)則是五年新高。

　　2014年，一線城市共推出土地833宗，推出土地面積3665萬(wàn)平方米，同比減少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面積3401萬(wàn)平方米，同比減少27%；樓面均價(jià)7705元/平方米，同比上漲41%；平均溢價(jià)率為25%，但比2013年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金為5068億元，同比減少3%。

　　從地王地塊來(lái)看，無(wú)論從總價(jià)還是單價(jià)地王項(xiàng)目，一線城市均排名榜首，其中，排名前10的單價(jià)地王全部出自北京和上海；排名前10的總價(jià)地王，一線城市共有7宗地塊上榜。

　　4.土地制度向市場(chǎng)化傾斜長(zhǎng)效機(jī)制改革起步。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)之時(shí)，2014年，各地也適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸等行政調(diào)控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、財(cái)稅、金融等各方面政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制起步。

　　與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深入土地制度改革建設(shè)也同步完善，比如積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)研究工作，進(jìn)一步細(xì)化完善養(yǎng)老用地、鐵路用地等方面差別化的土地政策；出臺(tái)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等多項(xiàng)土地制度改革的頂層設(shè)計(jì)方案。

　　基于2014年的土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，2015年，土地市場(chǎng)調(diào)控將趨于市場(chǎng)化，行政干預(yù)將淡化，與此同時(shí)，不同城市間的土地市場(chǎng)將繼續(xù)分化，一線城市將仍被市場(chǎng)追捧，保持量跌價(jià)漲。