編者按:在房地產庫存高企、融資難的大背景下，住建部一份關于培育和發展住房租賃市場的意見再次提及REITs，這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產資產證券化業務再次燃起希望，希望在前，可難題亦在前，真正的再出發還有待政策繼續完善。

　　中國開發商巨量的庫存有了新出路。

　　1月14日，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

　　截至2014年11月底，全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高；硬幣的另一面則是，2015年保障房任務量為700萬套，融資一如既往地困難。

　　住建部上述《意見》找到了一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發商去化，開發商也可以自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。

　　多位地產和金融界人士認為，這可能將成為中國內地真“REITs”業務的起點，但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。

　　樓市另類去庫存

　　“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調控思路一脈相承：千方百計去庫存。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的，過去可以由投資投機者接盤，但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃并且可以資產證券化，就能實現較快較多的去庫存（主要是現房），對房企利好。

　　此外，政府還可回購社會房源，能夠降低此類住房的空置率。尤其對于一些拆遷戶來說，在郊區有好幾套物業，但是礙于文化、信息技術運用等，并不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購并統一管理，能夠加快此類住房的出租，對于盤活存量住房資源有益。

　　風險點在于，如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升，如果政府高價收購，未來出租后租金回報率可能會變差。

　　整體來看，銀河證券分析師趙強認為，《意見》提到的措施，不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新，也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。預計在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構，以及住宅產品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產投資銀行的出現。

　　嚴躍進指出，要實現長期運營，無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意見》指出，在大力推進經營住房租賃機構的同時，探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。

　　事實上，公租房或保障房REITs早有機構在做。北京一外資房地產機構人士說，2012年該機構曾在上海某區打包了公租房資產做REITs，就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。

　　接近住建部的人士透露，住建部傾向于首先進行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接了保障性住房和政策性住房的建設、運營任務，他們手中的政策性住房資產，可以作為REITs的打包資產；并且，試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。

　　試點需要突破的一個環節是，需設立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs并上市。

　　對于試點單位來說，他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累了大量的持有物業，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業均以數百萬平方米計；近兩年來，這些開發商已將輕資產提上日程。

　　盈利難題

　　無論是公租房REITs還是商業地產的REITs，目前推行的難度都不小。

　　北京中原地產研究總監張大偉就不看好公租房REITs，“中國物業租金收益太低，還不適合做REITs”，他說。

　　嚴躍進也認為，公租房的租金回報率并不高，保守估計最多在5%左右；而且現實中租賃群體并不穩定。在目前租賃市場上，對于資金投入的渴求很大，但很多資金不愿意也不敢進入。

　　嚴躍進說，通過鼓勵此類REITs產品的創新，在前期提供一定財政補貼和優惠，或鼓勵壽險等資金和大型房企進行合作，有利于推進公租房項目；如果政策大力支持，不排除地方政府會給予一定的財政補貼和土地方面的優惠，或許能達到10%的水平。