近日，北京市2015年首宗養老設施用地競拍成功。與2013年、2014年北京市國土資源局推出的單一養老設施用地不同，該宗養老用地供應方式是“住宅用地+機構養老設施用地+限價商品住房用地”配建的混合用地模式。而該種配建混合用地模式也將成為2015年北京養老用地的主要供應方式。

　　混合用地模式供應符合社區養老趨勢

　　此次北京一改過去單一養老設施用地的出讓方式，以混合用地模式作為養老供地的主要方式，符合養老服務產業的發展趨勢。中國已經進入老齡化社區，養老需求旺盛。目前中國的養老方式結構是96%的居家養老，1%的宜居社區養老，3%的機構養老。

　　過去家庭養老一直是中國人首選的養老方式，但是隨著人口結構的變化，時代的變遷，傳統的家庭式養老對于某些家庭來說已經不再適合，而中國的傳統文化又決定了老年人不愿意離子女太遠居住，因此居住在同一個社區養老成為業界較為推崇的養老方式。根據養老“9073”規劃，宜居社區養老將增加到7%，在商品房小區內建設養老服務設施將成為重要的養老服務方式。預計到2015年底，約有1295萬老年客群將選擇養老宜居社區，社區養老潛力巨大，是養老未來發展的主要趨勢。

　　新型供地方式利好房企進軍養老

　　混合供地模式有利于緩解房企養老開發的資金沉淀和盈利壓力。目前已經有一大批房企進軍養老產業，這里面囊括了萬科、綠地、保利、中海、綠城、遠洋、復星、花樣年、首創等大中型房企，也有一批小型房企在默默耕耘。

　　據不完全統計，截止2014年底，已經有10余家保險企業、80多地產開發企業和大量的外資投資企業布局中國養老地產市場，投資總額超3000億元。然而，進入者多盈利者少，盈利問題似乎成為養老地產的一大魔咒。主要原因在于純機構型養老模式需要房企一次性投入較大的資金，而運營能力不強，入住率不足等問題又使得資金回收慢，投資回收期長。混合供地模式將使得房企可以通過商品房出售回籠的資金來養養老部分，一定程度上緩解資金沉淀和盈利的壓力。隨著這種供地的增加，未來養老設施的建設或將得到快速推進。

　　另一方面，在北京地價高企的環境下，新增宅地的競爭壓力非常大，該種養老混合地塊亦是房企獲取宅地的新方式。從1月份北京土地出讓數據可以看到，北京共計完成12宗、92.71萬平方米的土地成交，土地出讓總金額為342.28億元。這是自2014年2月以來的最高點。溢價率，樓面價均處于高位。其中，住宅用地平均樓面價達每平米16442元，比2014年1月上漲25.1%。在北京市場，高價、溢價拿地將成為“常態”。在這種情況下，養老混合用地能夠提供一定量的商品房宅地，亦將成為房企的重要拿地目標。

　　養老混合地塊被看好，社區養老將成為房企試水養老的重要方式

　　養老產業的前景被普遍看好，“商品房+養老設施”的土地供應模式或將繼續受到企業追捧。

　　以2月3日拍下的首宗該類地——順義新城第17街區地塊為例，該地塊規劃建筑面積約12.76平方米，首創置業最終以5.98億元總價，配建6.43萬平方米限價商品房的代價拿下該地，扣除3.46萬平方米養老用地，剩余的純商品房總建筑面積僅為2.87萬平方米，土地價格優勢也并不是特別明顯，然而卻吸引了龍湖、首創、魯能、萬科、金融街、旭輝永同昌聯合體等8家房企的激烈爭奪，足見房企們對養老混合地塊的熱情。相反，與養老混合地塊的激烈競爭不同，2月12日，北京平谷區夏各莊新城出讓的2宗專門養老地卻遇冷，僅一家報價，底價成交。

　　養老混合地塊的推出，將吸引和轉移更多房企的目光，而社區養老也將成為房企試水養老的重要方式。目前，多家房企在養老實踐上較為成功的模式也正是商品房配建一部分的養老設施的社區養老模式，在房企們越來越多強調社區服務，甚至提出服務轉型的環境下，社區養老服務亦是提升社區服務水平的重要方式。未來“商品房+養老設施”或將成為房企市場競爭的一大利器。

　　隨著養老地產和養老服務的逐漸成熟，以及各地在土地供應、政策等方面的支持和完善，較早試水，累計豐富運作經驗，運營能力較強的房企或將首先分享養老產業的成功果實。