●根據人口結構變化研究房地產市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法

　　●我國自2003年前后出現的住房需求高漲現象與發端于1980年的“嬰兒潮”有關

　　●未來二十年我國的人口結構和住房市場將會迎來一個相當長的調整期

　　●應抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關人口政策的調整

　　根據人口結構變化來研究房地產市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法。早在上世紀八十年代，美國著名經濟學家曼昆就通過人口年齡結構準確預測到2007年前后美國住房價格的大幅下降趨勢。大量研究表明，美國次貸危機的集中爆發以及房地產泡沫的破滅，幾乎與美國的人口生育周期一脈相承。而我國自2003年前后出現的住房需求高漲現象，也與發端于1980年并一直持續到上世紀九十年代初期的“嬰兒潮”有關。“80后”在住房市場化改革之初成年，并在2003年左右開始準備成家立業并集中進入住房市場，成為住房剛性需求的主體。據多家調研機構的問卷結果顯示，以年輕人為主的剛需群體約占近年來我國實際成交住宅的一半以上。未來二十年，由于城鎮化、戶籍制度、計劃生育政策等多因素的綜合作用，我國的人口結構和住房市場將會迎來一個相當長的調整期。

　　住房需求主體的人口學邏輯

　　按照國際上通行的人口年齡結構劃分類型，15-64歲之間被視為勞動年齡人口，0-14歲和65歲以上則被視為非勞動年齡人口。國際經驗表明，勞動年齡人口的比例越高，住房需求越大；而人口撫養比越高，住房需求越低。當人口接近退休年齡時，住房自有率將會隨著年齡的增加而降低，因為理性消費者退休后會傾向于賣掉自有住房去選擇租房，這類似于利用反向住宅抵押貸款提高自己的消費能力和生活水平。在許多OECD國家，紛紛出現了60歲左右的老年人集中拋售住房的現象。同樣，少年撫養比提高后，由于撫養孩子的支出增加，在孩子未成年時父母會傾向于暫時減少購房支出。

　　人口的性別比對住房需求則存在雙重影響。一方面，人口性別比失調所引起的“婚姻擁擠”現象會導致社會家庭數量少于性別比平衡時的家庭數量，全社會家庭數量的減少會進一步降低住房的潛在需求。另一方面，人口結構中性別比例較高的一方會面臨更大的購房壓力。以中國為例，高達118的出生人口性別比導致有兒子的家庭購房壓力明顯大于有女兒的家庭，“丈母娘推高房價”的現象在某些地區確實存在。據華人學者魏尚進估算，中國當前大約有30%的房價飆升背后可以用人口性別比失調進行解釋。

　　住房需求的高低還與收入結構和人力資本有關。從收入角度來看，高收入人群、高收入地區的住房需求明顯要高于低收入人群和低收入地區。據2010年美國的一項住房調查顯示，81.7%的中位數收入以上的家庭購買了住房，而中位數收入以下的家庭購買住房的比例只有51.4%。住房市場不景氣的地區往往意味著人力資本的下降和城市的衰落，人力資本整體水平較高且保持穩定的地區，其房價的波動幅度也會越小。如在美國的次貸危機中，以舊金山和洛杉磯為代表的“陽光地帶”，其房價的跌幅要遠遠小于以底特律為代表的“冷凍地帶”。

　　對于后發大國而言，城鎮化的推進階段和人口的空間流向成為住房市場的一個重要風向標。國際經驗表明，當一國城鎮化率低于50%的時候，人口流動主要以農村進入城市為主階段，所有城市的房價漲幅總體比較接近，只是在城鎮化率接近50%時大城市的房價漲幅會稍快一些；當城鎮化率超過50%的時候，人口流動主要以小城市進入大城市為主，大城市的住房市場景氣指數明顯優于中小城市；當城市人口超過70%后，城市主城區人口開始逐步向郊區遷移，大城市郊區的住房市場逐步興起；在城市化進程接近飽和之時，郊區城市化與“大都市圈”時代來臨，大城市郊區的房價表現將會顯著優異。無論在哪個階段，人口的流向最終決定了房地產的市場表現。我國東北地區最近幾年出現的人口凈流出現象，也在一定程度上波及到了當地的住房市場。

　　中國住房需求未來走勢預測

　　在新世紀的前十年內，中國的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口結構因素的影響程度無論從時間還是空間上均得到了明顯強化。當前，中國正處于人類歷史上最大規模的城市化加速進程之中，每年將帶來相當于一個東京市的人口涌入城市。從人口年齡結構來看，1980年代“嬰兒潮”的滯后影響仍將長期存在。從家庭代際結構來看，由于計劃生育政策的推行，當前的家庭結構呈現出小型化的特點。在房價上升預期的背景下，兩代人儲蓄同時爆發性釋放于當前的房地產市場，故而對當前的住房市場造成空前壓力。

　　但是由于當前的勞動年齡人口占比已經位于歷史的頂峰水平，未來人口年齡結構將呈現出老年人口比例持續升高、中青年人口比例持續下降的局面，“單獨兩孩”政策的陸續放開再疊加1980年代生育高峰期的嬰兒回聲潮，未來五年內年均新生兒數量將接近1800萬。而伴隨著生活水平的提高和醫療衛生事業的改善，中國未來20年內的老年撫養比也將會上升一倍左右，2030年后60歲以上老年人口將會超過3.7億。與此同時，中國目前正處于人類歷史上最大規模的城鎮化進程當中，根據麥肯錫的預測，中國城鎮化率在2030年將達到66%，聯合國經濟和社會事務部發布的《世界人口展望：2010年修訂版》認為2030年中國城市化率將穩步提高到68.7%，更有學者甚至提出了2030年中國城鎮化率達到80%的遠景設想。根據人口年齡結構和城鎮化推進速度估算，未來中國住房需求的變化模式極有可能按照“高城市化率、高人口撫養比”的參照體系演化。

　　根據國際經驗，人口撫養比的這種長期上升趨勢將會一定程度上導致住房剛性需求的下降，但由于高城市化率所帶來的部分改善性需求，將會適度延緩城市總體住房需求的下降幅度。未來二十年中國城市住房需求的總體走勢將會呈現出“上升—平穩—下降”的“倒U型”特征，拐點大致出現在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。因此，未來中國住房制度的綜合配套改革目標，一方面要著眼于消化當前人口結構所引致的剛性需求和改善型需求，進一步抑制住房市場的投資和投機性需求。另一方面，要謹防2025年后可能出現的人口金字塔“蘑菇云”風險。未來20年，中國人口結構的劇烈變動，將會導致人口金字塔的形狀和變化趨勢呈現出典型的“蘑菇云”狀。正如原子彈爆炸產生的蘑菇云一樣，人口結構“蘑菇云”所釋放出的能量和沖擊力將會對住房市場和宏觀經濟造成巨大影響。