胡潤研究院近日發布的《2015胡潤百富榜》，制造業和房地產雖然仍是近半上榜富豪的主要財富來源，但地產行業上榜人數比例降至歷史最低點，2015年僅占16%，比去年的19.8%下降了3.8個百分點；榜單前十的富豪中涉足房地產的有5位，萬達王健林、泛海盧志強、蘇寧張近東、萬向魯冠球、華彬嚴彬，但蘇寧、萬向、華彬的主業都不是房地產。

　　那么，富豪榜上地產富豪比例的變化反映出中國房地產行業哪些問題？

　　房地產行業進入新階段

　　2000年以來的中國房地產市場經歷了快速發展的黃金十年。根據2010年人口普查結果測算，我國城鎮住宅建筑面積2010年達到203.0億平方米，較2000年增長近一倍，城鎮人均住宅面積達到30.3平方米，十年增幅35.6%。其中，2010年城市人均29.2平方米，鎮人均32.0平方米。

　　此外，同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。

　　與此相對應，地產富豪的數量或行業占比也同樣經歷了這樣的起伏。以胡潤制造《2003中國大陸百富榜》為例，在房地產市場剛剛起步的快速發展階段，與房地產相關的企業在榜上占主導地位(58%的榜上企業以房地產或與房地產相關的建材、鋼鐵、瓷磚、木質地板、基建等為主營業務)；隨著民營經濟與互聯網熱潮興起，盡管房地產行業富豪數量下降，但是“觀瀾湖2005胡潤百富榜”數據顯示，房地產仍是最多中國富豪從事的行業，但其比例已從2004年的45%下降至2005年的28%；到了十年后的今天，2015年最近出爐的胡潤中國富豪榜上，地產行業上榜人數比例降至歷史最低點。

　　市場集中度越來越高

　　胡潤富豪榜地產行業上榜比例從2003年的58%降至2015年的16%，并不是說從事房地產行業的企業已經開始走下坡路，也不說明房地產行業的富豪的財富值在下降，而是反映出中國房地產市場由散兵游勇的初級階段開始過渡到市場集中度相對較高的成熟階段，上榜的少數地產富豪也因此掌握了大量的社會財富。

　　統計數據顯示，2001～2005年房地產企業TOP10的集中度逐年下降，從2001年的3.21%下降為1.91%。雖然隨后兩年集中度有所增加，但行業集中度仍然很低，到2007年也只達到了3.38%。另據國家統計局《1999-2008房地產統計年鑒》顯示，在企業數量上，1999～2008年，房地產開發企業總體上呈現增加的趨勢，尤其是2003～2004年，房地產企業數量增長幅度達60%；2004～2005年，房地產企業小幅減少；2005～2007年，房地產企業數量繼續穩步上升，2007年達到62518個；2008年，房地產企業數量急劇增加到87562個，是1999年的3.4倍。這就不難理解，在中國房地產市場的初級階段，為何地產富豪的行業占比居高不下。

　　但到了市場相對成熟的階段，競爭日趨激烈，并購現象增加，房地產企業數量銳減，行業集中度上升。同策咨詢研究部數據顯示，2014年全年銷售額TOP10、TOP20的房企市占率分別為17.2%和23.2%，較2013年提升3.5個和4.3個百分點。在此情況下，大多數中小房企沒有機會上榜。

　　地產富豪財富值與房企規模不斷增加

　　在中國房地產市場的初級階段，地產富豪的財富值相對較低，比如，《福布斯》2001年財富榜中國大陸100首富企業家，位于第四、第五的中信泰富榮智健和世茂許榮茂的財富值才分別為65億元、60億元。而到了2004年，36歲的黃光裕蟬聯《福布斯》中國首富，其財富達到了140億元。除此之外，他的北京房地產業務也取得了不俗的進展。此時，中國房地產市場還沒有銷售金額超過百億的房企。

　　然而時至今日，同策咨詢研究部數據顯示，2014年共有80家房地產企業躋身百億軍團，較2013年增加9家，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%；TOP10的銷售金額門檻也由2013年的554億提升至658億；預計2015年萬科、綠地仍將房地產行業帶入到“兩千億”時代，第一陣營中另外5家千億級房企與之差距拉大。

　　從2015胡潤百富榜也可以看出，61歲的王健林及其家族以2200億財富超過馬云，成為中國內地首富，財富比去年增長52%。而截至2014年年底，萬達商業地產自持物業面積已達到2157萬平方米；萬達商業2014年銷售金額達1600億，增速高于行業三成。到2015年，萬達持有物業面積將超過2500萬平方米。從房企集中度角度來看，王健林及其家族所掌握的萬達商業也位于中國房地產市場銷售金額TOP10，在商業地產領域市場占有率排名也為第一。在企業規模上，萬達商業已經是名副其實的“巨無霸”。

　　(作者為同策咨詢研究部總監)