截止目前，北京二手房市場表現(xiàn)可謂變化不小，受到今年一系列利好政策影響，二手房市場較新房出現(xiàn)了更為明顯的成交量變化。不過，量變背后，房價(jià)卻相對(duì)平穩(wěn)，前10個(gè)月漲幅僅有4.4%。尤其受到加強(qiáng)版限購令影響，近期北京通州二手房價(jià)格漲幅出現(xiàn)明顯回落。

二手房市場的表現(xiàn)最能體現(xiàn)樓市的走向。以北京市場為例，在多項(xiàng)利好政策的影響下，二手房成交量出現(xiàn)較大幅度增長。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到157268套，比去年同期大幅上漲99.3%，創(chuàng)造了2010年樓市限購以來交易量新高。

不過，在成交量大幅上漲的背后，二手房價(jià)格卻未出現(xiàn)明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，通過我愛我家達(dá)成的二手住宅交易成交均價(jià)為38126元/平米，與去年同期相比漲幅僅為4.4%，房價(jià)年度同比漲幅創(chuàng)10年來新低。

如果分區(qū)域來看，不得不提到的就是通州。今年8月14日，北京市住建委與通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布限購政策，要求北京市戶籍居民無房戶，以及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社保或者個(gè)稅的非本市戶籍居民，能在通州購房1套商品住房。北京市戶籍居民已有1套住房的，如要在通州再買房，應(yīng)在通州落戶3年以上，或者在通州區(qū)連續(xù)3年繳納社保或者個(gè)稅。

通州此次出臺(tái)新舉措是現(xiàn)行限購政策的升級(jí)版，在現(xiàn)行的北京市戶籍家庭限購2套、外地及單身人員限購1套住房的整體政策框架下，對(duì)通州區(qū)采取的更高限購要求。據(jù)了解，此舉對(duì)通州二手房成交量和成交價(jià)格起到了明顯的抑制作用。

其實(shí)，通州樓市的變化有其自身的特殊性。一段時(shí)間以來，建設(shè)城市副中心的消息，以及受“3.30”利好政策的影響，通州樓市快速回暖，房價(jià)也出現(xiàn)了較大幅度上漲。但從8月15日通州限購新政落地后，對(duì)遏制通州房價(jià)的不理性上漲起到了立竿見影的效果。

來自北京公信達(dá)“中國城市二手房指數(shù)”報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本次升級(jí)版限購政策抑制了通州區(qū)二手房出售價(jià)格的上漲速度，在“金九銀十”的市場氛圍下，9月份環(huán)比漲幅下降了0.4%，10月份環(huán)比漲幅進(jìn)一步下降了1.7%。

值得關(guān)注的是，盡管“金九銀十”，通州二手房出售價(jià)格上漲幅度得到了明顯的遏制，但在通州將成為北京副中心消息發(fā)布的5月份至今，通州出售價(jià)格累計(jì)漲幅高達(dá)16%。而主城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)累計(jì)漲幅不足5%。

與二手房價(jià)格暴漲相反，通州區(qū)二手房租賃市場并未出現(xiàn)類似大幅度上漲現(xiàn)象。“中國城市二手房指數(shù)”報(bào)告顯示，自今年5月份至今，通州租金價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲7.05%，基本與主城區(qū)的7.00%和近郊區(qū)的5.85%持平。

分析稱，作為衡量住房回報(bào)率的“房價(jià)租金比”，能夠反映住房市場價(jià)格合理性和泡沫水平。通州“房價(jià)租金比”的快速上升，昭示著通州住房價(jià)格的不合理程度上升以及存在泡沫的可能性。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房價(jià)格環(huán)比漲幅為1.1%，雖然位居70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅之首，但較9月份1.4%的漲幅已現(xiàn)趨緩，后市價(jià)格變化值得進(jìn)一步關(guān)注。

另外在通州方面，“中國城市二手房指數(shù)”研究表示，隨著政府遷入地拆遷建設(shè)的陸續(xù)推動(dòng)，政府部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)逐步遷入，通州房價(jià)是否會(huì)出現(xiàn)新一輪暴漲，還需要持續(xù)跟進(jìn)，并對(duì)房價(jià)暴漲的可能性做出預(yù)判預(yù)案，拿出實(shí)實(shí)在在的辦法，讓通州區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。