近日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議專(zhuān)題研究了推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，近期決策層也在多個(gè)場(chǎng)合提及房地產(chǎn)高庫(kù)存。那么，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)庫(kù)存情況如何？在供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)去庫(kù)存又該如何發(fā)力？

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，三、四線(xiàn)城市物業(yè)后期應(yīng)該有所節(jié)制，供地節(jié)奏放緩，同時(shí)增加一、二線(xiàn)城市土地供應(yīng)規(guī)模。此外，在物業(yè)戶(hù)型結(jié)構(gòu)上，要加大改善性戶(hù)型房產(chǎn)供量，同時(shí)提升對(duì)現(xiàn)有庫(kù)存的消化速度。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日公開(kāi)表示，無(wú)論政策再怎么刺激，二、三、四線(xiàn)城市，特別是三、四線(xiàn)城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓��?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫(kù)存，中國(guó)地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

　　35城庫(kù)存需消化12.5個(gè)月

　　據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26593萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.4%，同比減少2.5%，存銷(xiāo)比為12.5，這意味著市場(chǎng)需要用12.5個(gè)月時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

　　其中，15個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，太原、茂名和荊門(mén)3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大；20個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中蘇州同比跌幅最大，為26.6%。顯然，今年以來(lái)蘇州房?jī)r(jià)上漲明顯，尤其是工業(yè)園區(qū)板塊房?jī)r(jià)大漲四成以上。

　　此外，截至2015年10月底，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3657萬(wàn)平方米、18695萬(wàn)平方米和4241萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-0.1%、-0.5%和-0.5%，同比增幅分別為-2.7%、-2.8%和-0.7%。

　　具體來(lái)看，對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月存銷(xiāo)比低于12個(gè)月，這也是近期一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏。

　　二、三線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比走勢(shì)也基本一致，總體在收窄。這和目前二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加態(tài)勢(shì)有密切關(guān)聯(lián)。

　　值得一提的是三線(xiàn)城市，其10月份新增供應(yīng)量為201萬(wàn)平方米，而新增成交量為224萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)量略小于新增成交量，這導(dǎo)致庫(kù)存出現(xiàn)小幅下跌，出現(xiàn)了自2011年以來(lái)的首次同比下跌。

　　易居研究院方面認(rèn)為，此類(lèi)三線(xiàn)城市基本上屬于經(jīng)濟(jì)條件較好的城市，市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，近兩年土地出讓方面也相對(duì)嚴(yán)格，一定程度上抑制了庫(kù)存的大規(guī)模上漲，其去庫(kù)存的思路，能夠?yàn)槠渌�三線(xiàn)城市所借鑒。

　　事實(shí)上，在三、四線(xiàn)城市布局過(guò)多的房企正在加速清理庫(kù)存。綠城方面人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“庫(kù)存壓力大，這是綠城目前面臨的亟待解決的問(wèn)題，也是影響綠城下一步整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)的重要因素。”