處置長(zhǎng)期股權(quán)投資減少影響當(dāng)期業(yè)績(jī)。1月29日,公司發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)減公告預(yù)計(jì)2015年公司凈利潤(rùn)與上年同期相比減少55%-75%。公司業(yè)績(jī)大幅下滑的主要原因是2014年公司投資收益1.92億元,主要來(lái)自于處置公司及控股子公司中僑房地產(chǎn)有限公司合計(jì)持有福州豐富房地產(chǎn)有限公司35%的股權(quán),一次性增加的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益1.83億元。

　　主營(yíng)收入基本與2014年持平,福州地鐵修建影響預(yù)計(jì)年底前消除。公司2015年凈利潤(rùn)區(qū)間為3656-6581萬(wàn)元。公司主要收入和利潤(rùn)來(lái)源為百貨零售業(yè)務(wù),近年因福州市區(qū)地鐵修建公司幾個(gè)主要賣(mài)場(chǎng)受周邊施工影響嚴(yán)重,收入下滑較明顯。百貨預(yù)計(jì)2016年年底前,福州地鐵有望竣工,該影響消除。另外,地鐵站就設(shè)在公司東百和東方百貨兩家主力店地下,并將兩家賣(mài)場(chǎng)連通。形成福州市區(qū)規(guī)模、人流、定位俱佳的購(gòu)物中心。預(yù)計(jì)地鐵開(kāi)通后公司百貨零售業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入將大幅反彈。

　　設(shè)立資產(chǎn)管理公司進(jìn)軍物流行業(yè),涉足中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)巨大空間。東百集團(tuán)近期先后公告了和前安博中國(guó)副總裁合資設(shè)立物流地產(chǎn)項(xiàng)目GP公司,以及收購(gòu)獲取佛山20萬(wàn)平米物流地塊事項(xiàng),智能倉(cāng)儲(chǔ)物流轉(zhuǎn)型正加速落地推進(jìn)。目前中國(guó)現(xiàn)代物流地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)落后,未來(lái)發(fā)展空間巨大。居民消費(fèi)能力的提升以及電商行業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了現(xiàn)代物流設(shè)施需求的迅猛增長(zhǎng)。而中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施占比不足20%,物流成本占GDP比例超過(guò)美國(guó)的2倍,未來(lái)有長(zhǎng)足的提升空間。公司拓展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)將分享物流地產(chǎn)行業(yè)的快速增長(zhǎng),獲得未來(lái)穩(wěn)定回報(bào)對(duì)沖主業(yè)增速放緩額影響。

　　土地、團(tuán)隊(duì)、資金三大要素準(zhǔn)備到位,公司物流地產(chǎn)拓展加速落地。土地、團(tuán)隊(duì)和資金是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的三大要素,在這些方面公司均已準(zhǔn)備到位:具備較好的土地儲(chǔ)備和持續(xù)拿地能力,未來(lái)物業(yè)規(guī)模有望達(dá)到百萬(wàn)平米級(jí),貢獻(xiàn)百億級(jí)的市值增量;核心團(tuán)隊(duì)由前安博成員組成,物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富,能夠滿足大客戶較高的建設(shè)需求,股權(quán)及業(yè)績(jī)激勵(lì)到位,利益一致性高;采取產(chǎn)業(yè)基金模式進(jìn)行開(kāi)發(fā),引入優(yōu)先級(jí)基金,成熟后通過(guò)REITs回款,持續(xù)擴(kuò)張。

　　盈利預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)公司2015-2017年收入分別為16.7億元、25.7億元和34.6億元,分別同比增長(zhǎng)-4.3%、53.7%和34.8%。預(yù)測(cè)歸屬凈利潤(rùn)分別為0.52億元、1.49億元和2.45億元,對(duì)應(yīng)EPS分別為0.12元、0.33元和0.54元,分別同比增長(zhǎng)-64.6%、188.5%和63.7%。

　　上調(diào)目標(biāo)價(jià)至26.7元,上調(diào)至“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。公司未來(lái)1年價(jià)值的主要構(gòu)成為兩部分:商業(yè)+百貨NAV價(jià)值74.9億元。主要有當(dāng)前在運(yùn)營(yíng)自有物業(yè)門(mén)店合計(jì)面積10萬(wàn)平米,以及蘭州國(guó)際商貿(mào)中心和福安市東百?gòu)V場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目;測(cè)算智能倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)值約45億元。公司目前已公告擬收購(gòu)20萬(wàn)平米土地,根據(jù)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展節(jié)奏的慣例,我們謹(jǐn)慎假設(shè)公司未來(lái)1年左右將達(dá)60萬(wàn)平方設(shè)施面積,估算單位增量?jī)r(jià)值約7500元/平米,則該部分價(jià)值增量將達(dá)約45億元。綜合以上,判斷公司1年左右目標(biāo)市值120億元,對(duì)應(yīng)26.7元/股的RNAV價(jià)值,較當(dāng)前股價(jià)有約95%空間,上調(diào)至“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。