榜單解讀

　　融資能力是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，在行業(yè)利潤(rùn)壓縮、房企紛紛轉(zhuǎn)型的時(shí)代，優(yōu)秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，還能為轉(zhuǎn)型提供源源不斷的“彈藥”。2015年，是房企融資大躍進(jìn)的一年，伴隨著多次降準(zhǔn)降息，以及公司債發(fā)行的暢通，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境大為寬松，大多數(shù)房企如沐春風(fēng)，享受著流動(dòng)性充沛的甘霖。總體來(lái)看，2015年房企融資呈現(xiàn)出大規(guī)模、低成本、多渠道、外轉(zhuǎn)內(nèi)等特點(diǎn)，并且，這種情況將延續(xù)到2016年。

　　融資能力TOP20榜單解讀

　　融資能力榜單側(cè)重于評(píng)價(jià)房企在融資方面的表現(xiàn)，綜合反映房企的融資規(guī)模、成本控制、渠道拓寬與創(chuàng)新，以及融資優(yōu)化的潛力，不僅考察靜態(tài)表征，也考察了當(dāng)期房企融資的改善情況。既展現(xiàn)了房企當(dāng)期的融資表現(xiàn)，也對(duì)未來(lái)融資優(yōu)化的潛力做了評(píng)估。

　　1、國(guó)內(nèi)融資環(huán)境全面寬松，房企融資渠道大為拓寬

　　2015年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境全面寬松，A股再融資活躍延續(xù)，房企銀行間市場(chǎng)中期票據(jù)發(fā)行開閘，證監(jiān)會(huì)還推出了全新的《公司債發(fā)行與交易管理辦法》，最大的變化就是將發(fā)行主體由上市公司擴(kuò)展到所有制法人——門檻大大降低。占據(jù)行業(yè)大半江山的港交所內(nèi)地房企也得以通過(guò)境內(nèi)子公司發(fā)行公司債。

　　雨露均沾，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了融資暴漲的一年，融資總額同比去年大漲50%。其中，票據(jù)、債券類融資漲幅高達(dá)70%以上，而增發(fā)配股融資更是漲幅高達(dá)4倍。境內(nèi)融資環(huán)境的寬松，使得A股和H股房企的融資渠道都大為拓寬。

　　2、融資規(guī)模普遍大漲，遠(yuǎn)洋、泰禾等大中型房企受益明顯

　　大型房企自然不會(huì)放棄“搶錢”的機(jī)會(huì)，融資規(guī)模遙遙領(lǐng)先，而中型房企更是久旱逢甘霖，受益最為明顯。恒大年內(nèi)公司債規(guī)模高達(dá)400億，萬(wàn)達(dá)、龍湖等企業(yè)也大舉發(fā)債，1月份還在發(fā)行美元債的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，8月份調(diào)轉(zhuǎn)境內(nèi)，抓緊時(shí)機(jī)發(fā)行了100億公司債。

　　2014年融資較少的泰禾集團(tuán)也緊抓時(shí)機(jī)，年初發(fā)行25億中票之后，又先后發(fā)了四期80億元的公司債，此外，泰禾集團(tuán)成功定增40億元，融資規(guī)模更進(jìn)一步的同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也將得到大大改善，對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期融資能力提升大有裨益。

　　3、民企資金成本改善顯著，國(guó)企成本“錦上添花”

　　央企、國(guó)企成本處于低位，改善空間有限。央企國(guó)企長(zhǎng)期將資金成本控制在低位，2015年同樣不例外，綠地、中海、華潤(rùn)、越秀、保利、招商等央企、國(guó)企背景房企依然將資金成本控制在了極低水平。盡管國(guó)內(nèi)低成本公司債通道暢通，但對(duì)央企、國(guó)企來(lái)說(shuō)，僅僅是錦上添花，比如中海地產(chǎn)發(fā)行的70億元“15中海01”公司債，利率低至3.4%，然而相對(duì)于其4.25%（2014年）的年加權(quán)平均資金成本也并沒(méi)有太多的改善。

　　反觀世茂、融信等民營(yíng)房企，受益國(guó)內(nèi)低成本發(fā)債通道的暢通，融資成本改善顯著。比如，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)行的50億元公司債利率低至3.2%，世茂房地產(chǎn)發(fā)行的60億公司債利率低至3.9%，相對(duì)他們7.5%（萬(wàn)達(dá)2014年）、7.8%（世茂2014年）的年加權(quán)平均資金成本卻改善明顯。對(duì)于過(guò)去主要依靠高成本信托渠道的融信而言，更是一大福音，僅以6.2%-6.4%的資金成本，就拿到了33億元的融資，相對(duì)過(guò)去主要的融資方式，至少有4個(gè)百分點(diǎn)的改善。

　　4、綠地、融信等上市開啟融資新平臺(tái)，世茂創(chuàng)新促進(jìn)融資多元化

　　抓緊上市，構(gòu)建融資新平臺(tái)。比如綠地控股，上市之后融資渠道大為拓寬，8月重組上市完成，12月就推出了300億定增方案，有力推進(jìn)了業(yè)務(wù)發(fā)展和新產(chǎn)業(yè)的布局。此外將大大受益于上市新平臺(tái)的企業(yè)，當(dāng)要數(shù)融信，IPO不僅收獲17.8億港元的資金入賬，上市后增發(fā)、發(fā)債等融資渠道更加暢通，對(duì)企業(yè)后續(xù)再融資以及引入戰(zhàn)略投資者都將起到非常積極的作用，促進(jìn)企業(yè)良好的融資循環(huán)鏈的形成。

　　積極創(chuàng)新，推進(jìn)融資多元化。比如綠地借助互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品“地產(chǎn)寶”將資金注入南昌項(xiàng)目；世茂房地產(chǎn)“首吃螃蟹”，先后將物業(yè)費(fèi)和購(gòu)房尾款進(jìn)行資產(chǎn)證券化；綠城中國(guó)借助大股東中交關(guān)聯(lián)資源進(jìn)行“售后回租”融資；碧桂園則在馬來(lái)西亞發(fā)行15億林吉特（馬來(lái)西亞貨幣）伊斯蘭中期票據(jù)，首期為1.15億林吉特，利率為每年6%。盡管這些融資創(chuàng)新的融資成本并不算低，但融資方式的創(chuàng)新值得稱許，并且這也有助于整體融資結(jié)構(gòu)的多元化。

　　5、“孵金雞”與“靠大樹”，融資優(yōu)化可期

　　提高融資能力，降低融資成本，除了把握低成本融資渠道和機(jī)會(huì)，仰賴規(guī)模優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的能級(jí)提升，還可以試圖構(gòu)建新的通道——“孵金雞”和“靠大樹”。

　　“孵金雞”：金融產(chǎn)業(yè)布局推進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合運(yùn)作，有助提升未來(lái)融資能力。綠地、恒大、泰禾均著力構(gòu)建金融版圖，如綠地布局了互聯(lián)網(wǎng)金融，并加碼傳統(tǒng)金融牌照的獲取；而泰禾則較早就投資了證東興證券、福建海峽銀行、福州農(nóng)商銀行，并于2015年繼續(xù)加碼“大金融”布局，設(shè)立平潭金控平臺(tái)，發(fā)起設(shè)立海峽人壽，2016年初又繼續(xù)收購(gòu)了第三方支付平臺(tái)福建一卡通。這些金融布局在融資環(huán)境寬松時(shí)的作用尚不顯著，但在融資環(huán)境趨緊時(shí)便能體現(xiàn)關(guān)鍵作用。

　　“靠大樹”：國(guó)資股東助力評(píng)級(jí)改善，大股東及戰(zhàn)略伙伴資源提供融資支持。一般而言，同等條件下，國(guó)企的評(píng)級(jí)要高于民企，引入國(guó)資股東有助于提高信用評(píng)級(jí)，對(duì)融資起到有效幫助，比如綠城中國(guó)引入中交成為大股東對(duì)融資的幫助就不言而喻；大股東的資源對(duì)于房企融資的幫助同樣顯而易見，比如，中海、華潤(rùn)、保利、招商等央企國(guó)企的地產(chǎn)子集團(tuán)，均有獲得母公司融資和資源支持的優(yōu)勢(shì)，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、碧桂園、中國(guó)金茂等房企的險(xiǎn)資大股東及戰(zhàn)略合作伙伴亦能在需要的時(shí)候給予有力的融資支持。