一、2015年庫存總體下行

　　（一）35個城市分析

　　1、12月庫存延續全年下行趨勢

　　截至2015年12月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環比減少1.0%，同比減少4.4%。今年9月份，庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上，首次出現上升。而第四季度則呈現了逐月下滑的態勢。同時，在庫存同比增幅保持連續53個月正增長態勢的情況下，8月份首次出現負增長。9-12月份延續這樣一個趨勢。換而言之，目前已經出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。

　　對2010-2015年的年度數據進行總結。2010年35個城市庫存規模相對要小。2011年隨著限購限貸政策效應的釋放，各大城市商品住宅庫存積壓現象比較明顯，庫存規模呈現逐月攀升的驚悚態勢。2012年隨著市場的回暖，35個城市庫存持續攀升的態勢有所遏制。2013年市場成交規模繼續上升，去庫存速度略有加快，部分月份出現了庫存規模下滑的良好態勢。2014年前三季度庫存持續攀升，到了第四季度則呈現高位盤整的格局。2015年庫存規模總體上呈現下滑的態勢，吻合了中央積極去庫存的導向。當然，值得提醒的是，對于部分大城市而言，應該主動從“去庫存”戰略切換到“補庫存”戰略上來。

　　圖1 35個城市新建商品住宅庫存量

　　數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院

　　2、13個城市庫存出現同比增長

　　2015年12月，35個城市中，有13個城市庫存出現了同比增長現象。其中茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.3%、45.3%和37.9%。同時，35個城市中，有22個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中蘇州同比跌幅最大，為39.6%，較11月份33.4%的跌幅繼續擴大，這也對應了2015年下半年蘇州房價上漲明顯的態勢。

　　圖2 35個城市新建商品住宅庫存量同比增幅排序

　　數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院

　　3、2015年呈現供小于求的態勢

　　從年度數據看，2010-2015年6年期間，前5年均呈現供大于求的態勢，而2015年首次出現供小于求的態勢。其中，2010年的供求差異比較小。2011年則呈現比較明顯的供大于求態勢，這和限購政策環境下購房者入市節奏被打亂是有關系的。2012年在市場回暖的態勢下，供求雙方的入市節奏加快。當然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市場繼續火熱，呈現了供銷兩旺的良好態勢。2014年，供求雙方的入市積極性要弱于2013年，但相比2010-2012年要好。2015年罕見地出現了供小于求的態勢，和35個城市購房政策較寬松的因素是有關系的，同時也與2014年購地面積和新開工面積皆下跌有關。

　　圖3 35個城市2010-2015年新建商品住宅年度供求關系

　　數據來源：易居研究院

　　（二）一二三線城市分析

　　1、三類城市庫存總體出現下滑

　　截至2015年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3396、18444和4250萬平方米，環比增幅分別為-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分別為-12.9%、-3.2%和-2.5%。

　　一線城市在1-3月份庫存均出現下行態勢，4月份微幅上升，5-8月份庫存重現環比下跌態勢，這和一線城市市場成交較活躍的態勢有關。同時，8月份一線城市庫存同比增幅為近19個以來的首次負增長。9月份庫存雖有環比增長，但繼續延續同比下跌的態勢。10-12月份則出現環比和同比雙下滑的態勢。對于一線城市來說，后續補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。

　　二線城市12月份新增供應量為1726萬平方米，遠高于11月份1519萬平方米的水平。同時新增供應量小于新增成交量，導致庫存出現環比下跌態勢。在7月份，二線城市庫存規模同比增幅為近52個月的首次負增長。而到了8-12月份繼續保持同比下跌的態勢。

　　三線城市12月份新增供應量為252萬平方米，而新增成交量為259萬平方米，新增供應量略小于新增成交量，這導致庫存出現小幅下滑。當然，三線城市的去庫存任務依然需要加快完成。

　　對三類城市庫存的年度數據進行總結。一線城市在2010-2011年呈現較明顯的攀升態勢，但在2012年則出現較明顯的下滑。一直到2014年才出現比較明顯的上升態勢。2015年則呈現庫存下滑和不足的風險。這說明一線城市受政策的影響比較大，庫存走勢的波動最大。二線城市在2010-2014年間，庫存總體呈現波浪式的上升態勢。而在2015年則有一定的下滑。對于三線城市而言，庫存增長態勢貫穿于2010-2014年，說明此類城市的庫存壓力總體上沒有得到有效釋放。而在2015年則有微弱的下滑。

　　圖4 一二三線35個城市新建商品住宅庫存量