在中國(guó)物流地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)中，外資家族是占絕對(duì)主導(dǎo)地位的強(qiáng)大勢(shì)力。自從普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，將國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)也帶到了全國(guó)各地，目前國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，基本是唯普洛斯馬首是瞻的。而且，在整個(gè)市場(chǎng)份額里，普洛斯為首的外資應(yīng)該能占據(jù)超過(guò)80%以上的比例。（一）外資家族：那些不為人知的故事

　　在中國(guó)物流地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)中，外資家族是占絕對(duì)主導(dǎo)地位的強(qiáng)大勢(shì)力。自從普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，將國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)也帶到了全國(guó)各地，目前國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，基本是唯普洛斯馬首是瞻的。而且，在整個(gè)市場(chǎng)份額里，普洛斯為首的外資應(yīng)該能占據(jù)超過(guò)80%以上的比例。

　　在中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只有物流地產(chǎn)能夠被外資所占領(lǐng)大半壁江山。主要原因有兩點(diǎn)，第一是國(guó)外商業(yè)消費(fèi)更發(fā)達(dá)，外資從海外而來(lái)，能夠前瞻性地提前布局物流倉(cāng)儲(chǔ)，有了很好的先發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二是物流地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，為中國(guó)資本所不屑，而且這種產(chǎn)品更適合對(duì)接國(guó)際金融市場(chǎng)，外資相對(duì)而言更有用武之地。

　　這些外資物流地產(chǎn)商，由于決策基本國(guó)外本部，所以在規(guī)劃理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面還是適度超前的，這讓其產(chǎn)品能夠在國(guó)內(nèi)鶴立雞群，看看普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)時(shí)的產(chǎn)品，十年后依然很適用。不過(guò)，和很多國(guó)內(nèi)運(yùn)作物流園區(qū)的企業(yè)希望以更多的服務(wù)來(lái)增強(qiáng)客戶(hù)黏性不同，普洛斯這些外資物流地產(chǎn)只做一些基礎(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，對(duì)于更深的服務(wù)是沒(méi)有任何興趣的，但即便如此，依然是客戶(hù)盈門(mén)，這就是標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)的力量。

　　說(shuō)到外資物流地產(chǎn)家族，其實(shí)里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。大家應(yīng)該對(duì)園區(qū)中國(guó)（park_china）之前介紹的普洛斯的故事記憶猶新，但實(shí)際上，世界范圍內(nèi)物流地產(chǎn)的老大其實(shí)是AMB安博——或者準(zhǔn)確點(diǎn)說(shuō)，是安博與美國(guó)普洛斯的合并體。然后才是在新加坡上市的，主要資產(chǎn)布局在中國(guó)、日本與巴西的“新”普洛斯。

　　也就是說(shuō)，如今我們看到的這個(gè)在中國(guó)攻城略地的普洛斯，與2003年進(jìn)入中國(guó)的那個(gè)普洛斯已經(jīng)不是一家公司了，抑或說(shuō)，是“死而復(fù)生”的普洛斯。因?yàn)樵诿绹?guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融海嘯中，此前在以中國(guó)為首的新興國(guó)家大舉負(fù)債擴(kuò)張的普洛斯被投資者所拋棄，股價(jià)重挫幾乎遭遇滅頂之災(zāi)。普洛斯不得不把亞洲、日本的資產(chǎn)賣(mài)給了新加坡GIC集團(tuán)，隨后這部分資產(chǎn)在新加坡重新上市，并在今年年初獲得中資財(cái)團(tuán)的大筆注資。而原來(lái)的普洛斯則與安博集團(tuán)合并，安博一躍成為世界最大的物流地產(chǎn)商。

　　如今，普洛斯卷土重來(lái)，又開(kāi)始激進(jìn)擴(kuò)張，在中國(guó)的總土地儲(chǔ)備已經(jīng)高達(dá)2000萬(wàn)平方米，其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手簡(jiǎn)直望塵莫及。但很多同行也是為其捏了一把汗，畢竟，普洛斯本土僅有幾百人團(tuán)隊(duì)，如今擴(kuò)張布局甚至已經(jīng)深入到三四線(xiàn)城市。一旦中國(guó)經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭不妙，或者人力、管理跟不上，普洛斯很有可能再跌跟頭，巨額土地儲(chǔ)備會(huì)不會(huì)變成有毒資產(chǎn)？

　　在這輪金融危機(jī)危機(jī)中，還有幾個(gè)倒霉蟲(chóng)。日本的物流地產(chǎn)巨頭新熙地把中國(guó)物流地產(chǎn)資產(chǎn)賣(mài)給了荷蘭ING，結(jié)果消化不良的ING也被債主逼債自身難保，又把資產(chǎn)賣(mài)給了CBREGlobalInvestors。

　　說(shuō)到這里，嘉民集團(tuán)也有類(lèi)似的軌跡。2005年進(jìn)入中國(guó)的嘉民原本是澳大利亞麥格理集團(tuán)旗下的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)平臺(tái)，原來(lái)更為人熟知的名字是“麥格理佳文集團(tuán)”。2007年，麥格理與嘉民分手，嘉民在中國(guó)的擴(kuò)張遇到了很大的問(wèn)題。隨后在2009年，來(lái)自中國(guó)的中投集團(tuán)成為嘉民的第一大股東，不過(guò)前者僅僅是財(cái)務(wù)投資的角色，正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展仍掌握在嘉民團(tuán)隊(duì)的手中。

　　但無(wú)論如何，更換股東以及受到外界因素影響的嘉民的確遭遇過(guò)發(fā)展的低谷，一定程度上影響了其正常發(fā)展的節(jié)奏。2012年，嘉民又找到了一個(gè)新的金主加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)，從而在中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域更加活躍，也大有追趕普洛斯的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

　　與普洛斯和嘉民相比，AMB安博在中國(guó)市場(chǎng)一直是不徐不疾地發(fā)展著。保守而謹(jǐn)慎的作風(fēng)，一方面讓安博的發(fā)展步伐相比前兩者而言相對(duì)遲緩，但另一方面，則沒(méi)有遇到前兩者易主、低谷的問(wèn)題，可以說(shuō)是“寧走十步遠(yuǎn)，不走一步險(xiǎn)”的典范。

　　相比較來(lái)看，同樣出身于美國(guó)的普洛斯則顯得異常本土化，非常善于跟中國(guó)本土企業(yè)合作，長(zhǎng)袖善舞，大肆圈地，先后與中儲(chǔ)股份、中外運(yùn)、上海宇培、傳化物流、海爾集團(tuán)、阿里巴巴、中糧集團(tuán)、厚樸基金、五洲國(guó)際等各有特色的“地頭蛇”聯(lián)姻，而且其團(tuán)隊(duì)也基本上清一色的是中國(guó)人組成。

　　然后就是蓋世理，“物流地產(chǎn)中的勞斯萊斯”，業(yè)務(wù)做得小而精，其高品質(zhì)的環(huán)保倉(cāng)儲(chǔ)做得很有一套。蓋世理本來(lái)應(yīng)該在中國(guó)有不錯(cuò)的發(fā)展勢(shì)頭，畢竟，當(dāng)時(shí)它的大股東是沃爾瑪，跟隨沃爾瑪?shù)呐涮讉}(cāng)儲(chǔ)需求在中國(guó)大肆擴(kuò)張順理成章。然而，沃爾瑪在2008年把蓋世理賣(mài)給了迪拜世界集團(tuán)。本以為能夠迪拜世界集團(tuán)旗下整合原有的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)大展拳腳，今年全球最大的地產(chǎn)巨頭之一Brookfield又從迪拜世界集團(tuán)手中收購(gòu)了蓋世理約30%的權(quán)益，成為蓋世理第三位新東家。就這樣，連續(xù)易主的折騰，讓蓋世理也始終不能進(jìn)入加速的正常軌道中，其在中國(guó)的發(fā)展不能算順利。

　　大家可以看到，外資物流地產(chǎn)四強(qiáng)中，只有AMB安博不僅沒(méi)有更換過(guò)東家，反而在金融危機(jī)撿了個(gè)大便宜，與普洛斯合并成為世界頭號(hào)物流地產(chǎn)霸主；而普洛斯、嘉民、蓋世理則都改換過(guò)門(mén)庭，尤其是普洛斯，激進(jìn)擴(kuò)張最終被迫斷腕的警鐘，值得每一位后來(lái)者引以為戒。有分教，禍之福所倚，福至禍所伏。

　　豐樹(shù)和騰飛，這兩個(gè)新加坡巨頭淡馬錫和裕廊集團(tuán)旗下的工業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，也有不少物流地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。豐樹(shù)近期在物流地產(chǎn)方面動(dòng)作不小，除了在各地落子外，還聯(lián)合海航集團(tuán)，希望整合其旗下的物流資源進(jìn)行物流地產(chǎn)的擴(kuò)張，其未來(lái)的發(fā)展值得注意。不過(guò)正如物流地產(chǎn)資深人士給豐樹(shù)和騰飛的評(píng)語(yǔ)，它們做物流地產(chǎn)總有些“三心二意”，所以一直微瀾不驚。

　　還有一個(gè)來(lái)自意大利的維龍投資，股東背景雄厚，財(cái)大氣粗，也有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，近年來(lái)其部分項(xiàng)目已經(jīng)被普洛斯并購(gòu)。

　　（二）民營(yíng)家族：宇培和易商誰(shuí)更牛？

　　目前物流地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)的佼佼者有兩家，都位于上海，一家叫做宇培，一家叫做易商。以中國(guó)物流地產(chǎn)的巨大潛力空間，未來(lái)雄心勃勃的宇培和易商很可能后來(lái)居上，超過(guò)普洛斯、嘉民、安博這些大佬，成為中國(guó)物流地產(chǎn)的主導(dǎo)者。

　　為什么我們認(rèn)為他們兩家是佼佼者呢？第一，物流地產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，所以資產(chǎn)規(guī)模是直接而有效的衡量標(biāo)準(zhǔn)。宇培目前的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)總面積超過(guò)140萬(wàn)平方米，而易商的規(guī)模也大概在150萬(wàn)平方米左右，而且雙方都在外資美元的彈藥輸送下在全國(guó)疾速的攻城略地，可以說(shuō)資產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展速度上不相伯仲。

　　第二，是雙方的經(jīng)營(yíng)理念都比較接近海外物流地產(chǎn)商，尤其都是普洛斯的傳衣缽者（雙方與普洛斯都有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，下文會(huì)提到）。他們所建造的倉(cāng)庫(kù)都是注重品質(zhì)和普適性的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，也都擁有一票忠實(shí)的客戶(hù)追隨者。比如易商是京東除自建外最大的物業(yè)提供方，而宇培則擁有伊藤忠和頂新這兩家死忠客戶(hù)。而且，宇培和易商都是以資本的出發(fā)點(diǎn)去做物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)品，最終也都是要對(duì)接資本市場(chǎng)。

　　那么如果一定要分出個(gè)勝負(fù)呢？我們綜合了物流地產(chǎn)資深人士的看法后認(rèn)為，易商是相對(duì)更優(yōu)秀一些的。

　　為什么這么說(shuō)？因?yàn)槊駹I(yíng)企業(yè)最終還是要看老板，雖然說(shuō)沒(méi)有到“人存政興,人亡政息”這么夸張，但中國(guó)無(wú)數(shù)民企的案例證明，老板的格局、視野、個(gè)性、決策等對(duì)于一個(gè)企業(yè)的發(fā)展是決定性的因素。

　　易商有兩個(gè)老板，一個(gè)叫做沈晉初，一個(gè)叫做孫東平，都是物流地產(chǎn)界響當(dāng)當(dāng)?shù)呐Ｈ恕Ｉ驎x初曾長(zhǎng)期擔(dān)任普洛斯華東區(qū)總經(jīng)理和中華區(qū)第一副總裁，可謂位高權(quán)重，對(duì)于普洛斯的運(yùn)作機(jī)理諳熟，可以想見(jiàn)，易商從建立伊始就是按照普洛斯的模板在打造的，“小普洛斯”貨真價(jià)實(shí)。

　　2011年，沈晉初、孫東平和在中國(guó)PE界聲名赫赫的美國(guó)華平投資一起創(chuàng)辦了“益商”，后更名為“易商”。顯然，這些資本好手從一開(kāi)始就是瞄準(zhǔn)資本的胃口來(lái)做物流地產(chǎn)的，因此相當(dāng)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌，在一個(gè)成熟有據(jù)可循的軌道上行駛，因此發(fā)展得順風(fēng)順?biāo)��?年時(shí)間，資產(chǎn)從5萬(wàn)平方米到150萬(wàn)平方米，翻了30倍。

　　不過(guò)，對(duì)易商最重要的一個(gè)起點(diǎn)項(xiàng)目，也是其業(yè)務(wù)的試水之作，就是與荷蘭ING集團(tuán)合作的昆山花橋物流園項(xiàng)目，這個(gè)園區(qū)奠定了易商的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　隨后，高盛和荷蘭APG相繼入股，總投資額超過(guò)10億美元。有了這么充沛的資金，易商想不發(fā)展快點(diǎn)都不可能。

　　這里有另外一個(gè)插曲。就是荷蘭APG以不超過(guò)6.5億美元入股易商，按照國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的作價(jià)來(lái)看，這個(gè)估值要高出不少。園區(qū)中國(guó)（park_china）也特意向物流地產(chǎn)的資深人士請(qǐng)教過(guò)，原因很有意思。

　　因?yàn)檫@些外資在國(guó)內(nèi)投資地產(chǎn)標(biāo)的都會(huì)有一定的比例，比如30億美元，1/3投住宅，1/3投購(gòu)物中心，1/3投工業(yè)物業(yè)，前兩個(gè)因?yàn)閮r(jià)格比較高，標(biāo)的比較多，很容易湊齊，但是工業(yè)物業(yè)較為分散，加上質(zhì)量層次不齊，很難湊足一個(gè)很大的額度。那么易商這里有150萬(wàn)平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)，省去了APG拼湊、尋找、單個(gè)估值的大量成本，所以APG愿意為這集中的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)多付出一些溢價(jià)。

　　回到民企老板的話(huà)題。宇培的老板叫做李士發(fā)，也是個(gè)有傳奇色彩的梟雄級(jí)人物。安徽蕪湖人，包工頭出身，在轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海后完成原始積累，逐漸擁有兩大核心業(yè)務(wù)——建筑和建材。在偶然的機(jī)會(huì)闖入物流地產(chǎn)，加上上海外資云集，大部分都是出口加工導(dǎo)向，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求非常旺盛，使得李士發(fā)這個(gè)原本籍籍無(wú)名的“豎子”得到命運(yùn)垂青，一舉成名。

　　隨后的故事大家都會(huì)比較熟悉，李士發(fā)先后引入了美國(guó)的EI和普洛斯。但是二者都在與宇培的合作中鎩羽而歸，能夠平進(jìn)平出已算僥幸。雖說(shuō)買(mǎi)賣(mài)不成仁義在，而且普洛斯也的確從宇培那里拿走了一些倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，但前后兩個(gè)合作伙伴EI和普洛斯都對(duì)宇培很不爽，李士發(fā)也在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)對(duì)普洛斯強(qiáng)烈吐槽，認(rèn)為普洛斯非但沒(méi)有給宇培帶來(lái)一點(diǎn)好處，還使宇培錯(cuò)失了大量好的發(fā)展機(jī)會(huì)，是一次徹頭徹尾的“槽糕的合作”，這其中的原因到底是什么呢?

　　園區(qū)中國(guó)（park_china）認(rèn)為，這歸根結(jié)底是發(fā)展思維與路徑的問(wèn)題。民企的老板總是天上地下唯我獨(dú)尊，企業(yè)是我的，老子說(shuō)了算。但是外資是絕對(duì)不允許個(gè)人色彩主導(dǎo)的，而是完全以資本的視角去看待企業(yè)的發(fā)展。這在普洛斯與宇培的合作中體現(xiàn)得淋漓盡致，本來(lái)宇培已經(jīng)有很猛的擴(kuò)張勢(shì)頭，但是普洛斯進(jìn)來(lái)之后大肆干涉，把之前的一些投資砍得七零八落，讓李士發(fā)非常的惱火。

　　回過(guò)頭來(lái)看，很難說(shuō)誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，因?yàn)樵谥袊?guó)以成敗論英雄的舞臺(tái)上，老板們必須拼命地沖規(guī)模和影響力，有了這些才能對(duì)政府和資本講出好聽(tīng)的故事來(lái)，短期的盈利和回報(bào)反而不那么放在心上，但是外資刻板而謹(jǐn)慎，以它們的邏輯和心態(tài)，絕對(duì)不會(huì)允許這種中國(guó)式擴(kuò)張的情況出現(xiàn)，二者的激烈沖突和分道揚(yáng)鑣也就無(wú)可避免了。

　　得到教訓(xùn)的李士發(fā)隨后引入的凱雷、湯森、RRJ和淡馬錫，全部都是甩手掌柜式的財(cái)務(wù)投資者，只要你給我要的回報(bào)，隨你怎么折騰。

　　但是在物流地產(chǎn)人士看來(lái)，過(guò)于注重老板個(gè)人色彩的宇培，與完全遵循資本標(biāo)準(zhǔn)一板一眼更規(guī)范做事的易商，就物流地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域而言，后者得到資本屆的認(rèn)可和未來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭要更勝一籌。

　　另外一家值得一提的民企叫做百利威。這家公司也蠻有來(lái)頭，是霍氏集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)之一，這家霍氏集團(tuán)另外兩個(gè)業(yè)務(wù)也比較出名，統(tǒng)一潤(rùn)滑油和霍氏茶業(yè)。百利威主要定位于第三方物流，與純粹做物流地產(chǎn)的宇培、易商還稍有不同。其主要客戶(hù)是凡客這樣的電商，業(yè)務(wù)除了高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)外，還有復(fù)雜的鏈條式的物流全程服務(wù)。目前，百利威已經(jīng)獲得黑石等海外資本的垂青，未來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭也值得期待。

　　此外，還有曾經(jīng)在重資產(chǎn)方面遭受過(guò)挫折又重新崛起的“勵(lì)志哥”寶供物流，以及美的旗下的安得物流，都具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力和規(guī)模，園區(qū)中國(guó)（park_china）也推薦大家關(guān)注一下。當(dāng)然，傳統(tǒng)地產(chǎn)商的老大萬(wàn)科其實(shí)也應(yīng)該列入其中，它在2014也拿了四塊物流用地（廊坊、貴陽(yáng)、東莞、武漢），并且聯(lián)系外資基金蠢蠢欲動(dòng)，但由于尚無(wú)實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)品和清晰戰(zhàn)略出來(lái)，我們只能保持觀望狀態(tài)，相信2015年萬(wàn)科在物流地產(chǎn)方面會(huì)有更多的動(dòng)作。

　　（三）基金家族：“四兩撥千斤”

　　園區(qū)中國(guó)（park_china）上面說(shuō)的外資家族和民企家族，盡管最終都是希望對(duì)接資本市場(chǎng)，以資本金融化的手段和視角來(lái)操作物流地產(chǎn)，但相比起下面所介紹的這一家族而言，前兩者對(duì)于品牌和規(guī)模要求更多，實(shí)體操作的分量更重。

　　基金家族，完完全全是從資本的進(jìn)入與退出來(lái)衡量物流地產(chǎn)，而且全部都是以基金杠桿化的操作方式來(lái)進(jìn)行的，其模式也有很多可以討論的地方。

　　先說(shuō)外資的基金家族吧，要注意這些“禿鷲”是和第一個(gè)外資家族有所區(qū)別的，其中包括美國(guó)的“F4（Fund4）”黑石、KKR、凱雷、華平，以及SamZell權(quán)益國(guó)際（與國(guó)內(nèi)的紅杉資本合作）、三菱、三井、湯森、RRJ和淡馬錫旗下的獅城控股、荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司（APGAssetManagementN.V.）等。

　　接下來(lái)是本土的基金精英們了。首先要提的是一個(gè)剛進(jìn)入的新兵。說(shuō)是新兵，但在中國(guó)的金融界，可絕對(duì)是大佬級(jí)的，那就是平安。平安不動(dòng)產(chǎn)剛剛在成都從領(lǐng)盛投資手中收購(gòu)了一處9萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，算是正式高調(diào)進(jìn)入了物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　對(duì)于追求穩(wěn)健回報(bào)的保險(xiǎn)資金而言，物流地產(chǎn)可以說(shuō)是相當(dāng)對(duì)胃口，在海外物流地產(chǎn)背后的投資資金中，養(yǎng)老基金、社保基金、校園基金等是最大的買(mǎi)單者，嘉民剛剛獲得加拿大養(yǎng)老基金的入資即是明顯案例。

　　而且，平安不動(dòng)產(chǎn)的志向還不僅在于物業(yè)上的收益。最近被熱炒的平安好房網(wǎng)，平安在中介平臺(tái)的使用上是完全免費(fèi)的，把開(kāi)發(fā)商的讓利全部讓渡給客戶(hù)，其用意就在于增加客戶(hù)的黏性，讓其更多地對(duì)接到平安豐富多元的金融平臺(tái)中，追求的是綜合金融收益。在物流地產(chǎn)方面，平安打的也基本是如出一轍的算盤(pán)。

　　實(shí)際上，平安銀行確實(shí)有進(jìn)一步控制供應(yīng)鏈的資金流、信息流和現(xiàn)金流的要求。原來(lái)只是浮在表面，就是給這些供應(yīng)鏈的生產(chǎn)企業(yè)借款、融資，這種傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)以后會(huì)越來(lái)越難做。要想真正深入，就要為客戶(hù)的每一分錢(qián)提供服務(wù)，并與客戶(hù)打成一片。而通過(guò)物流領(lǐng)域、物流園這樣一個(gè)硬件平臺(tái)，綜合金融產(chǎn)品可以很自然地深入供應(yīng)鏈的下游。

　　目前，平安不動(dòng)產(chǎn)物流團(tuán)隊(duì)的野心不小，希望在5年之內(nèi)做到普洛斯、嘉民之后的中國(guó)第三。當(dāng)然，這個(gè)挑戰(zhàn)可太大了，民企家族的宇培和易商已經(jīng)領(lǐng)先好幾個(gè)身位，基金家族的萬(wàn)通和復(fù)星也不遑多讓?zhuān)�我們接下�?lái)要介紹的國(guó)企家族中的北京建設(shè)、寶灣物流、中儲(chǔ)股份們也都在虎視眈眈。

　　總的來(lái)看，基金家族的物流地產(chǎn)操作方式相當(dāng)靈活多樣：比如根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)或客戶(hù)需求建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，與全國(guó)范圍內(nèi)擁有土地資源的企業(yè)共建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，做售后返租等。只要地塊符合投資標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到“風(fēng)控”要求，它們可以與不同的合作伙伴以不同的模式合作。

　　在這方面，萬(wàn)通控股也是如此。目前，以普洛斯模式為范本的萬(wàn)通，第一支20億元的工業(yè)地產(chǎn)基金已經(jīng)投完，在全國(guó)收購(gòu)了不少物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，第二支20億的工業(yè)地產(chǎn)基金也已經(jīng)開(kāi)始募集，這些基金的操作也基本是綜合了定制、并購(gòu)、共建、收售后返租等等。

　　不過(guò)，這種并購(gòu)式基金也存在一定的問(wèn)題，因?yàn)閲?guó)內(nèi)好的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施都掌握在大資本或外資手中，不會(huì)輕易出手。從頭開(kāi)始建又比較耗時(shí)耗力，為了盡快把資金投出去，萬(wàn)通、平安們有可能收購(gòu)一些質(zhì)量一般的倉(cāng)庫(kù)，簡(jiǎn)單改造一下就出租出去，無(wú)論是租金收入還是品牌效應(yīng)都不行。

　　那么怎么解決這種狀況呢？據(jù)園區(qū)中國(guó)（park_china）了解，基金家族們可能有一個(gè)比較好的處理方案，那就是一期基金主要是增值型基金，約定“5+2”，也就是這7年先不看租金收入，就是一個(gè)簡(jiǎn)單的改造，到期時(shí)賣(mài)給其他資本，或者干脆就賣(mài)給自己這支基金的2期，這樣前一批投資人得到約定的收益心滿(mǎn)意足離場(chǎng)，而萬(wàn)通、平安則與2期投資者一起把之前這些質(zhì)量不好的倉(cāng)庫(kù)拆掉重建（其實(shí)重置成本并不算太高），并按照更高標(biāo)準(zhǔn)打造較好的品質(zhì)，使得租金水平有較大水平的提高，則2期基金就變成了兼有持有運(yùn)營(yíng)和套現(xiàn)增值雙重收益的產(chǎn)品。

　　平安和萬(wàn)通是傾向于與國(guó)際接軌，操作方式基本是照搬普洛斯、嘉民的。而另外一些基金家族成員則更加本土草根化一些，比如復(fù)星和天賦資本這一類(lèi)，不要看產(chǎn)品有點(diǎn)“村”，可絕對(duì)是新型城鎮(zhèn)化的熱門(mén)產(chǎn)品。

　　復(fù)星的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要都在星泓資本這個(gè)操作平臺(tái)下，也是通過(guò)基金杠桿化的操作來(lái)做物流地產(chǎn)。目前，復(fù)星物流地產(chǎn)方面主要集中在三個(gè)領(lǐng)域：與阿里巴巴、銀泰合作的”菜鳥(niǎo)”，與國(guó)藥控股合作的“藥網(wǎng)”物流計(jì)劃以及主攻商貿(mào)物流、模式接近華南城、毅德控股的“星泓天茂城”。

　　與萬(wàn)通、平安這些純粹盯著物流倉(cāng)儲(chǔ)的家伙不同，復(fù)星的物流地產(chǎn)是放在其“蜂巢城市”的大框架下的，更多強(qiáng)調(diào)服務(wù)城市整體需求，業(yè)態(tài)更多元，新舊地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結(jié)合更緊密。那么，其盈利模式和盈利空間可能更加不好判斷，不會(huì)像國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)那么明晰，甚至要結(jié)合到整個(gè)大盤(pán)子里來(lái)算。從這一點(diǎn)來(lái)看，如果去跟基金的投資人溝通以及投資結(jié)構(gòu)的設(shè)置也許是個(gè)問(wèn)題。

　　另一個(gè)貼地行走的基金是天賦資本。這家本來(lái)做創(chuàng)投和PE的投資機(jī)構(gòu)，因?yàn)榻�年�?lái)資本市場(chǎng)堰塞湖，開(kāi)始把資產(chǎn)逐漸做重，用產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)承載其投資的標(biāo)的。由于投了很多農(nóng)產(chǎn)品鏈條上的創(chuàng)新型企業(yè)，天賦資本準(zhǔn)備投資50億來(lái)打造一個(gè)全國(guó)范圍的農(nóng)產(chǎn)品物流園網(wǎng)絡(luò)，在自己的農(nóng)產(chǎn)品O2O交易平臺(tái)“天御農(nóng)業(yè)”的基礎(chǔ)上，將旗下投資的農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流整合起來(lái)，再進(jìn)一步圍繞這個(gè)平臺(tái)來(lái)投資上下游農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)。

　　由于農(nóng)業(yè)、物流、生態(tài)、健康這些概念都是近年來(lái)國(guó)家大力支持和扶植的，天賦資本能夠借此獲得包括農(nóng)業(yè)部、農(nóng)發(fā)行等的補(bǔ)貼和貸款支持，使得起自身杠杠能夠多次放大，收益率十分可觀。

　　當(dāng)然，這些基金家族都屬于話(huà)說(shuō)得漂亮，故事講得動(dòng)人，但項(xiàng)目大多還在前期籌劃運(yùn)作期，實(shí)際如何還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀察。園區(qū)中國(guó)（park_china）認(rèn)為，這些基金的操作邏輯完全是正確無(wú)誤的，但最大的不確定性是人。也就是說(shuō)，能否找到足夠優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)在支撐項(xiàng)目的落地，尤其是后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)？如果只是前期忽悠一批錢(qián)進(jìn)來(lái)，而不能保證產(chǎn)品的優(yōu)秀和盈利的持續(xù)的話(huà)，那這個(gè)資本游戲就很難繼續(xù)不斷地玩下去。對(duì)此，基金家族可要且行且珍惜了。

　　（四）國(guó)企家族：負(fù)重者的逆襲

　　這支國(guó)企家族的構(gòu)成稍微復(fù)雜了一些，其中既有一些非常市場(chǎng)化操作的現(xiàn)代化企業(yè)，比如北控集團(tuán)旗下的北京建設(shè)和近來(lái)非常活躍的深圳國(guó)際控股，都是香港上市公司，以及寶灣物流，是深圳赤灣石油基地股份有限公司旗下的物流平臺(tái)，也有一些老牌的國(guó)企龍頭，比如中儲(chǔ)股份和外高橋。另外還有一家剛準(zhǔn)備在這方面有大動(dòng)作，但是長(zhǎng)久以來(lái)一直面貌模糊的海航集團(tuán)。

　　國(guó)資做物流地產(chǎn)是否合適？正像北京建設(shè)高層說(shuō)的，國(guó)企在物流地產(chǎn)拿地時(shí)的優(yōu)勢(shì)會(huì)比較明顯。試想，同樣是蘇州物流中心，如果當(dāng)年除了普洛斯，還有另外一家不錯(cuò)的國(guó)企可供選擇的話(huà)，蘇州政府是否會(huì)有不同的選擇？

　　而且，很多外資由于海外總部方面以及投資人要求等因素，可能會(huì)在一定時(shí)間后退出一個(gè)物流地產(chǎn)的項(xiàng)目，但是國(guó)企可能會(huì)持有的更長(zhǎng)久一些，不確定性稍微小一些，“政治更正確”一些，這些都可能是未來(lái)拿地競(jìng)爭(zhēng)時(shí)政府需要考慮的東西。

　　另外，從客戶(hù)的角度來(lái)看，可能也希望能在普洛斯、嘉民之外，有更多新鮮的選擇，民企的宇培、易商，國(guó)企的北京建設(shè)、寶灣物流等等，或許在服務(wù)體驗(yàn)方面會(huì)有完全不一樣的東西，為什么不嘗試一下呢？

　　進(jìn)入正題，首先要提一下北京建設(shè)，這是一家近期非常銳意進(jìn)取的企業(yè)。它的母公司北京控股集團(tuán)旗下有多家香港上市公司，可以說(shuō)在資本運(yùn)作方面的基因是根深蒂固的。而北京建設(shè)的物流地產(chǎn)也同樣是貫徹這個(gè)思路，產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)都是與普洛斯、嘉民等看齊的，做的就是一種實(shí)質(zhì)上的金融產(chǎn)品。

　　大家都知道，物流地產(chǎn)只有一兩個(gè)項(xiàng)目是沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)力，比如通過(guò)規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的布局，想方設(shè)法為客戶(hù)創(chuàng)造成本減低、管理優(yōu)化的空間，才可能在日益激烈的市場(chǎng)中謀得一席之地。

　　三年的極速擴(kuò)張之后，北京建設(shè)旗下物業(yè)市值由50萬(wàn)港元上升到29億港元，激增近6000倍，目前已經(jīng)成熟的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，這也吸引了很多外界資本的垂青。去年下半年，日本的三菱、三井以真金白銀投資了北京建設(shè)，令其如虎添翼。

　　北京建設(shè)從2010年開(kāi)始介入物流地產(chǎn)，正在通過(guò)收購(gòu)和自建兩條路線(xiàn)向“三年400萬(wàn)平方米”的規(guī)模化目標(biāo)挺進(jìn)。如去年下半年北京建設(shè)從CBREGlobalInvestor手中收購(gòu)了位于上海浦東浦東外高橋保稅物流園區(qū)的上海凡宜和外高橋保稅物流中心。

　　順便一提的是，這個(gè)項(xiàng)目可謂命途多舛，一開(kāi)始本來(lái)在外高橋手中，后來(lái)在2007年賣(mài)給雄心萬(wàn)丈的日本新熙地，2009年金融危機(jī)新熙地倉(cāng)皇撤出中國(guó)，把項(xiàng)目留給荷蘭ING，結(jié)果后來(lái)ING也受危機(jī)影響被迫賣(mài)項(xiàng)目還債，又賣(mài)給了CBREGlobalInvestor。兜了一圈，這個(gè)項(xiàng)目終于又回到了國(guó)資懷抱。

　　北京建設(shè)雖然是國(guó)企，但是合作方面一貫是長(zhǎng)袖善舞。除了這次準(zhǔn)備引入的外資伙伴外，通州馬駒橋口岸項(xiàng)目是和香港嘉里集團(tuán)及和記黃埔共同投資開(kāi)發(fā)的，海口保稅區(qū)奢侈品物流項(xiàng)目則引入了澳大利亞CellAquaculture。

　　在北京建設(shè)這400萬(wàn)平方米的計(jì)劃中，有100萬(wàn)平方米是冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)。這是很明智的一步，因?yàn)樵谥袊?guó)目前高漲的物流需求下，現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)本就嚴(yán)重供應(yīng)不足，而冷鏈這種更加專(zhuān)業(yè)化的倉(cāng)儲(chǔ)更是寥寥無(wú)幾，搶先布局會(huì)在未來(lái)有相當(dāng)?shù)南劝l(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　與北京建設(shè)同樣充滿(mǎn)朝氣，在全國(guó)迅猛擴(kuò)張的是來(lái)自深圳的寶灣物流。

　　與北京建設(shè)這樣純粹的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)不同，寶灣物流是正宗的物流園服務(wù)商出身。說(shuō)起一件大家可能加深對(duì)寶灣的印象——中國(guó)所有的耐克鞋都是從寶灣物流園區(qū)發(fā)出的。

　　對(duì)于寶灣物流的定義，應(yīng)該是擁有核心倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的全程物流服務(wù)商，這一點(diǎn)和民企家族中的百利威有點(diǎn)像，是通吃整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)鏈條的，而其重中之重，就是必須擁有自己的核心倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，離開(kāi)這個(gè)就是沙上樓閣了。

　　大家從菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的情況完全能夠理解，核心倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)就像是現(xiàn)代物流大系統(tǒng)的核心節(jié)點(diǎn)，控制這些節(jié)點(diǎn)對(duì)控制整個(gè)物流網(wǎng)絡(luò)有重大的戰(zhàn)略意義，因?yàn)樨浳镌诮^大多數(shù)非運(yùn)輸時(shí)間內(nèi)，都是存放在物流中心內(nèi)的，從某種意義上說(shuō)，誰(shuí)擁有了“核心倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)”，誰(shuí)就能夠?qū)�倉(cāng)儲(chǔ)內(nèi)的貨物有更好的控制權(quán)。

　　在自有倉(cāng)儲(chǔ)的基礎(chǔ)上，寶灣延伸出一系列業(yè)務(wù)，如倉(cāng)儲(chǔ)管理、流通加工、運(yùn)輸與配送、物流金融、VMI管理、代理報(bào)關(guān)報(bào)檢等，其物流園集倉(cāng)儲(chǔ)、加工、配送于一身，屬于綜合性物流園區(qū)。

　　目前，寶灣手中已經(jīng)建成的高端倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，未來(lái)兩年即將完工的物業(yè)145萬(wàn)平米，規(guī)劃建設(shè)中的物業(yè)96萬(wàn)平米。這個(gè)量級(jí)別說(shuō)在國(guó)企家族，就是放到整個(gè)內(nèi)地物流地產(chǎn)商中也能排進(jìn)TOP5。

　　寶灣物流目前的主要客戶(hù)分為三類(lèi)：第三方物流企業(yè)、生產(chǎn)制造型企業(yè)和電子商務(wù)企業(yè)，三類(lèi)客戶(hù)占比約為55%、35%、10%。主要客戶(hù)有IDS、大眾、廣州風(fēng)神物流、1號(hào)店、德迅、戴姆勒、屈臣氏等。據(jù)說(shuō)，未來(lái)電子商務(wù)的份額會(huì)有很大的提升，而且寶灣自己也在研究打造寶灣電子物流商務(wù)平臺(tái)和寶灣物流公共型電子商務(wù)物流平臺(tái)，有點(diǎn)不明覺(jué)厲。

　　中儲(chǔ)股份是國(guó)字頭倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)的老字號(hào)佼佼者，但是，由于其手中的大量的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地都是非市場(chǎng)化的操作，僅僅作為自有倉(cāng)庫(kù)，其價(jià)值沒(méi)有得以真實(shí)釋放出來(lái)。打個(gè)比方，就好像你在北京王府井有一個(gè)門(mén)臉?lè)浚�是自己用�?lái)存貨，還是引入合作方或者出租給一家珠寶行收租金劃算？答案不言自明。因此，中儲(chǔ)股份近年來(lái)開(kāi)始積極進(jìn)軍物流地產(chǎn)，比如與普洛斯、與阿里巴巴等頻繁接觸合作，進(jìn)行更多市場(chǎng)化的物流地產(chǎn)運(yùn)作。

　　根據(jù)最新的數(shù)據(jù)測(cè)算，中儲(chǔ)股份的物流地產(chǎn)總計(jì)約480萬(wàn)平米，其中擁有土地使用權(quán)的超過(guò)210萬(wàn)平米，這些土地一旦釋放出來(lái)，價(jià)值十分可觀。據(jù)中儲(chǔ)股份自己的描述，其希望引入普洛斯這樣的合作者，一方面學(xué)習(xí)對(duì)方的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，一方面合資建設(shè)的物流中心會(huì)根據(jù)實(shí)際需要出售給普洛斯旗下的基金，然后再由中儲(chǔ)反租。

　　外高橋是上海國(guó)企的典型代表，擁有大量的工業(yè)用地儲(chǔ)備，但始終沒(méi)有體現(xiàn)出應(yīng)有的價(jià)值。由于上海一直是中國(guó)外貿(mào)經(jīng)濟(jì)的重要窗口，所以也是物流地產(chǎn)最集中的地方。記得2009年上海四大國(guó)企曾經(jīng)希望以手中的工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合推出一款偏債類(lèi)REITs，但最終無(wú)疾而終。隨著上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)的大潮，外高橋等國(guó)企手中的工業(yè)用地有望進(jìn)一步釋放潛在價(jià)值，但是，這其中還有多少能夠用于物流地產(chǎn)的建設(shè)還屬于未知之?dāng)?shù)。

　　最后一個(gè)出場(chǎng)的就是海航集團(tuán)。2014年6月底，海航旗下的上市公司億城投資宣布與新加坡豐樹(shù)合作，共同合作收購(gòu)、投資和開(kāi)發(fā)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)目標(biāo)為在未來(lái)3年內(nèi)投資超過(guò)100萬(wàn)平方米物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，總規(guī)模不低于50億元。海航負(fù)責(zé)拿地，豐樹(shù)負(fù)責(zé)投資運(yùn)營(yíng)，所投資物流地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)先通過(guò)豐樹(shù)物流信托（豐樹(shù)REITs）上市退出。

　　一直以來(lái)，園區(qū)中國(guó)（park_china）都認(rèn)為，有著八爪魚(yú)之稱(chēng)的海航根本不是一個(gè)實(shí)業(yè)公司或者說(shuō)房地產(chǎn)公司，而是一個(gè)徹頭徹尾的金融投資公司。尤其在地產(chǎn)方面，與其說(shuō)它在搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還不如說(shuō)是搞資本運(yùn)作，一系列動(dòng)作的實(shí)質(zhì)是賭土地資產(chǎn)升值。其地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心不是主要依靠業(yè)績(jī)提升，更多的是通過(guò)把握資本市場(chǎng)的節(jié)奏和資產(chǎn)泡沫的節(jié)奏來(lái)迅速做大資產(chǎn)規(guī)模，即依托并購(gòu)和資本杠桿。

　　這一次，海航旗下的億城投資聯(lián)手豐樹(shù)來(lái)搞物流地產(chǎn)，可以說(shuō)正得其所哉——海航要的是能夠撬動(dòng)金融資本的地產(chǎn)資產(chǎn)籌碼，億城投資要的是上市公司靠金融投資概念題材炒作，豐樹(shù)則得到了一個(gè)本土長(zhǎng)袖善舞的好幫手，三方各取所需，聯(lián)手水到渠成。在這次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)野心初露面目之后，海航未來(lái)還有什么更強(qiáng)力的動(dòng)作，也確實(shí)值得期待。