過去十幾年市場歷史表明，房地產(chǎn)短周期力量很大，一旦趨勢確立，將延續(xù)較長時間，直到趨勢被打破。但必須提個醒：熱點城市的樓市，已過沸點！

　　近日，國家統(tǒng)計局公布了5月全國房價指數(shù)。這組數(shù)據(jù)，發(fā)出了一個重要信號：沸點出現(xiàn)！

　　5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅出現(xiàn)了收窄。注意，這是70城房價環(huán)比增幅自2015年5月份止跌反彈以來，首次出明顯收窄。而且，還是在大漲之后的收窄。

　　從易居研究院的對房價環(huán)比增由的五燈圖來看，今年4月首次進入過熱區(qū)間，5月即滑了下來。這也正說明：房價一旦進入過熱區(qū)間，很難持久，比如上一輪過熱區(qū)間只停留了兩個月：2013年2-3月。

　　根據(jù)老楊長達十多年的觀察，房價一旦進入過區(qū)間，必有打壓政策出臺，比如上一輪的2013年2月的國五條，雖然是與上屆總管任期最后任性一把有關(guān)，但事后仍舊導(dǎo)致房價環(huán)比增幅步入下行通道，直至2014年5月房價由漲轉(zhuǎn)跌，進入冬天。

　　本輪有類似之處，2016年3月幾大城市房價暴漲，逼使上海和深圳出臺打壓政策，于是市場降溫，房價4月沖頂，5月即回落。

　　當(dāng)然，當(dāng)前尚不能斷言4月一定會見頂，當(dāng)前全國二三線城市繼續(xù)回暖中。但根據(jù)歷史經(jīng)驗，以及老楊對中國房地產(chǎn)短周期的深入研究，4月見頂屬大概率事件。

　　5月房價環(huán)比下滑，幕后主兇是一線城市。原本一線城市領(lǐng)漲全國，但近兩三個月，廈門、合肥、南京這幾個二線城市比一線還要兇猛。而一線城市房價漲幅回落，比如5月北京上海僅排第七八位，而深圳則在4月就被踢出了前十名。5月份新房價格漲幅回落至只有0.5%，二手房價格則為0%！

　　之前老楊一直預(yù)測，房價將會補漲的那個一線中的小弟弟廣州，則果然補漲中，5月房價漲幅超過京滬深三位大哥，位列全國第五！

　　從70城房價同比增幅來看，更能說明問題：5月份，一線城市的同比增由首次出現(xiàn)下滑，同比增幅曲線圖比環(huán)比曲線圖平滑，一旦見頂，很難再次反彈。因此，老楊斷定本輪房地產(chǎn)上漲階段中的一線城市，同比增幅已于4月見頂。

　　其中主要是深圳和上海的原因。5月份，70個城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，為54%，但相比4月份的63%，首次開始下滑。上海也是同樣走勢。

　　5月份一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅分別為32.1%、6.6%和0.8%。二三線城市的同比增幅在5月份繼續(xù)擴大，未來幾個月還將繼續(xù)擴大，但估計將于四季度明年一季度，也會見頂。

　　過去十幾年市場歷史表明，房地產(chǎn)短周期力量很大，一旦趨勢確立，將延續(xù)較長時間，只到趨勢被打破。就當(dāng)前來看，全國市場總體繼續(xù)回暖，年內(nèi)不必擔(dān)心。但老楊必須給大家提個醒：熱點城市的樓市，已過沸點！信不信，由你……

　　本文作者：楊紅旭，易居研究院副院長

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