2017年房企的年報大幕掀開，看點(diǎn)紛呈。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，從已經(jīng)發(fā)布的企業(yè)業(yè)績看，2017年房地產(chǎn)全行業(yè)主流房地產(chǎn)企業(yè)利潤爆發(fā)已經(jīng)成為定局：A股已經(jīng)發(fā)布年報的房地產(chǎn)企業(yè)合計37家，港股等超過15家，合計超過50家房地產(chǎn)企業(yè)的年報數(shù)據(jù)顯示，平均2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，凈利率高達(dá)12.3%。

（圖片來源；互聯(lián)網(wǎng)）

隨著行業(yè)規(guī)模競爭愈演愈烈，身處其中的企業(yè)也表現(xiàn)出對規(guī)模擴(kuò)張的野心。不過，即使行業(yè)整體預(yù)喜，大佬們對于2018年的銷售業(yè)績卻持謹(jǐn)慎態(tài)度，掂量著規(guī)模和利潤之間微妙的平衡關(guān)系。

　　對于“要規(guī)模還是要利潤”這一問題，綠城中國回應(yīng)《中國經(jīng)營報》記者表示：“相比規(guī)模，更加關(guān)注的是有質(zhì)量的增長。如果拋開核心競爭力談未來的發(fā)展，純粹靠資本運(yùn)營、投資投機(jī)來獲取差價，靠規(guī)模來獲取其他收益，我們認(rèn)為是不可取的。”禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人提出：“禹洲堅持‘利潤’‘規(guī)模’及‘風(fēng)險控制’三駕馬車共同驅(qū)動的原則，以股東的長久實(shí)際利益為最高出發(fā)點(diǎn)。”

　　規(guī)模利潤平衡術(shù)

　　2017年，行業(yè)集中度愈加凸顯，然而就銷售規(guī)模的增長而言，2018年大型房企對于銷售目標(biāo)增長率的表現(xiàn)反而比較低調(diào)。近日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，未來恒大不會只追求規(guī)模，而是更看中增長的質(zhì)量。同時，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌表示：“今年我們定了一個目標(biāo)，就是控制風(fēng)險降杠桿，將公司置于絕對安全的位置。”

　　作為中型房企的典型代表，綠城中國則表現(xiàn)出對規(guī)模增長的追逐。綠城中國執(zhí)行董事兼總裁曹舟南表示，2018年銷售目標(biāo)定在1700億元左右，2019年綠城將突破2000億元。

　　近日綠城中國發(fā)布2017年年報，截至2017年12月31日，實(shí)現(xiàn)收入419.52億元，同比增長44.79%；毛利80.76億元，同比增長34.10%；股東應(yīng)占年度溢利21.90億元，同比增長14.21%。同時公告顯示，截至2017年12月31日，綠城中國銀行存款及現(xiàn)金約為359.8億元，創(chuàng)歷史峰值；凈資產(chǎn)負(fù)債率為46.4%，同比大幅下降；2017年總借貸加權(quán)平均利息成本為5.4%，與2016年的5.9%相比進(jìn)一步下降。

　　值得一提的是，綠城深耕杭州市場多年，被外界稱為浙系房企一哥，去年卻走下了杭州銷售第一的寶座。對此，綠城中國回復(fù)記者稱：“這時我們讓出杭州第一的位置并不意味著綠城不再重視杭州市場，而是綠城戰(zhàn)略性的讓步，如果非要堅持第一的位置，綠城好不容易拋開的各種額外負(fù)擔(dān)，可能又會重新回來。在杭州，但凡是符合我們要求的地塊，只要不虧損，綠城都愿意去做。”

　　同時，根據(jù)禹洲地產(chǎn)2017年年報披露，去年超額完成調(diào)整后的年度合約銷售目標(biāo)，以403.5億元，按年上升73.69%。年內(nèi)累計合約銷售建筑面積為238.09萬平方米，按年上升30.19%。

　　禹洲地產(chǎn)主席林龍安表示，集團(tuán)2018年銷售目標(biāo)為600億元，按年增50%；2020年銷售目標(biāo)達(dá)到1200億元，年復(fù)合增長率逾40%。不過，禹洲地產(chǎn)方面對記者表示：“規(guī)模方面，禹洲強(qiáng)調(diào)的還是三駕馬車，不單純追求量的提升，力求在規(guī)模與利潤間實(shí)現(xiàn)平衡以支持可持續(xù)發(fā)展。”

　　兵馬未動，糧草先行。土地儲備方面，綠城2017年在土地市場表現(xiàn)積極，全年新增37幅地塊，總建筑面積859萬平方米，總土地款為644億元，拿地項目數(shù)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過綠城過去三年拿地項目的總和。

　　截至2017年底，綠城一二線城市的土地儲備總可售貨值占比高達(dá)70%。而隨著調(diào)控政策的持續(xù)加碼，一二線城市受限價、限購等政策影響明顯，后續(xù)是否會影響到公司的資金回籠進(jìn)度和區(qū)域銷售業(yè)績？

　　對此，綠城方面回應(yīng)稱：“我們認(rèn)為在一二線城市拿的地價只要是合理的，未來一定是有價值的。盡管我們重點(diǎn)布局在一二線城市，但是也十分關(guān)注流動性和負(fù)債率。我們在二線城市和強(qiáng)三線也會做一些流動性補(bǔ)充，但不是戰(zhàn)略性布局。”

　　而根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布的2017年年報，報告期內(nèi)公司累計實(shí)現(xiàn)銷售面積113.75萬平米，同比下降26.30%。按權(quán)益比例計，信達(dá)地產(chǎn)新增儲備計容規(guī)劃建筑面積，僅為52.80萬平方米。據(jù)了解，2018年公司計劃簽約權(quán)益銷售額270億元，計劃項目投資額100億元；計劃新開工面積90萬平方米，計劃竣工面積110萬平方米。對此有行業(yè)人士提出，在其他開發(fā)商紛紛調(diào)高2018年銷售業(yè)績的大背景下，信達(dá)地產(chǎn)的新年計劃略顯保守。

　　另外值得一提的是，與大部分積極拿地的房企不同，恒盛地產(chǎn)于2017年內(nèi)未購入任何土地。記者查詢發(fā)現(xiàn)，恒盛地產(chǎn)從2014年至今已經(jīng)連續(xù)4年未有拿地動作。公司方面表示，截至2017年12月31日，集團(tuán)已取得土地證或已簽署土地收購合同的土地儲備總量為790萬平方米，足夠其未來三至五年開發(fā)所需。然而連續(xù)多年未有土地進(jìn)賬，公司的可持續(xù)開發(fā)將面臨考驗。

　　資金流轉(zhuǎn)大考

　　隨著標(biāo)桿房企趁勢御風(fēng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，不少中小房企卻面臨巨大危機(jī)，部分企業(yè)甚至已經(jīng)在生死線上苦苦掙扎。

　　近日，金隅集團(tuán)發(fā)布2017年年報，其中，房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入160.80億元，同比減少12.84%，毛利額41.12億元，同比減少18.88%；全年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積94.86萬平方米，同比減少18%，其中商品房結(jié)轉(zhuǎn)面積94.25萬平米，同比減少9.8%，保障性住房結(jié)轉(zhuǎn)面積0.61萬平方米，同比減少94.5%。記者就房地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)以及發(fā)展布局等問題致電致函金隅集團(tuán)，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　同時根據(jù)恒盛地產(chǎn)2017年年報，截至2017年12月31日，集團(tuán)錄得34.66億元綜合銷售收入，較2016年的25.73億元上升34.7%。不過，集團(tuán)錄得公司擁有人應(yīng)占虧損人民幣26.09億元，較2016年公司擁有人應(yīng)占虧損40.21億元下降35.1%。

　　中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，當(dāng)前房企融資成本正大幅上升，“2018年對房企的考驗將是資金流轉(zhuǎn)問題”。

　　另外記者注意到，前幾年信達(dá)地產(chǎn)頻頻通過杠桿資金斬獲高價地塊，公司負(fù)債率偏高，2017年公司在公開土地市場和并購上并無大的動作，但資產(chǎn)負(fù)債率依然略有上升，達(dá)到86.01%。對此，接近信達(dá)地產(chǎn)的人士表示，信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債水平與發(fā)展階段相適應(yīng)，財務(wù)總體穩(wěn)定。從剔除預(yù)收賬款的實(shí)際負(fù)債率、經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額、賬面資金等指標(biāo)看，其負(fù)債水平還算可控。

　　值得一提的是，年報信息顯示，恒盛地產(chǎn)的資本負(fù)債比率為393.4%，相較于行業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)，其資本負(fù)債比率偏高。記者同時注意到，于2017年12月31日，恒盛地產(chǎn)若干借款的本金還款及利息付款分別為3272940000元及相關(guān)1496572000元已逾期(“逾期貸款”)。

　　除以上的逾期借款外，于2017年12月31日，恒盛地產(chǎn)還違反了2018年到期的優(yōu)先票據(jù)的若干條款及條件。恒盛地產(chǎn)在年報中提到：“除以上所述外，誠如有關(guān)本集團(tuán)若干借款的相關(guān)貸款及融資協(xié)議所訂明，本集團(tuán)任何借款的違約可能會導(dǎo)致該等借款出現(xiàn)交叉違約。基于上述違約事件，于2017年12月31日，該等借款的本金金額4430823000元被視為違約，而其中為數(shù)人民幣1738697000元原合約還款日為2018年12月31日以后的借款已被重新分類為流動負(fù)債。”

　　同時恒盛地產(chǎn)披露，集團(tuán)與上海地通建設(shè)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“上海地通”)，一家由公司的最終控制人直系親屬控制的公司，于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度的持續(xù)性關(guān)聯(lián)交易未被獨(dú)立股東于2017年12月28日及2018年3月21日舉行的特別股東大會上通過。為確保遵守香港聯(lián)合交易所有限公司證券上市規(guī)則，集團(tuán)需重新審視相關(guān)的建筑計劃并修訂或取消現(xiàn)有的建筑服務(wù)合同。

　　對此，恒盛地產(chǎn)表示：縱然集團(tuán)已經(jīng)與上海地通達(dá)成約定這些對現(xiàn)有的建筑服務(wù)合同的修訂或取消將不會導(dǎo)致任何罰則，這些開發(fā)計劃的改變將可能導(dǎo)致項目的阻礙或延誤并對本集團(tuán)未來的凈現(xiàn)金流入構(gòu)成不利影響。

　　克而瑞研究中心分析師指出，隨著房企資金面趨緊，對于部分處于擴(kuò)張期的中小房企而言，可能面臨資金鏈的風(fēng)險。

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報