不動產登記遵循“四統一”

　　國務院法制辦在征求意見稿的說明中表示，根據此次征求意見稿，不動產登記遵循國務院確定的登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”精神，主要遵循4條原則。

　　一是整合職責。明確一個部門負責登記，并對機構設置、簿冊管理、基本程序、信息共享與保護提出統一要求。二是物權穩定。注重穩定連續、保護權利，明確已經發放的權屬證書繼續有效，已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受到影響。三是方便群眾。逐步實現一個窗口對外，并簡化程序，減少群眾負擔。四是嚴格管理。重點規范登記行為，強化政府責任，提高登記質量，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力。

　　10類不動產適用條例

　　征求意見稿明確了包括房屋等建筑物、構筑物所有權在內的10類不動產需要按照規定進行登記。

　　同時也再次明確，在中央政府層面，國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。在具體執行層面，縣級以上地方政府確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。

　　登記信息泄露將追責

　　征求意見稿明確了查詢權的使用范圍。權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。雖然意見稿沒有進行細化，但有參與征求意見的專家認為，一般而言“有關國家機關”是指人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關、紀檢監督機關等。

　　此外，征求意見稿明確，泄露不動產登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任，對有關責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　解讀

　　主要是方便企業和群眾

　　國務院法制辦在立法說明中稱，建立不動產統一登記制度、整合不動產登記職責，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是推進簡政放權、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外的有效舉措，對于保護權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。

　　有關專家表示，普通人直觀的感受就是證少了，辦事更方便。比如對城市居民，以前國土證和房產證是在不同的部門辦理(北京等大城市已合一)，如果要贈與、抵押等，還要去兩個地方過戶，以后統一登記之后，可能只需要到一個地方辦理。從這個意義上來看，不動產統一登記并不和反腐有直接關系。

　　對話

　　“不動產登記不是反腐敗的法律”

　　2013年上半年，中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠和課題組受國務院法制辦和國土資源部政策法規司委托，起草了不動產登記條例的專家建議稿，并于當年10月提交。按照國土資源部通過的立法計劃，該條例原定于今年6月底出臺。

　　目前至少八九個部門在做登記工作

　　北青報：此前說六月底面向社會征求意見，結果8月中旬落地，你分析原因在哪里?

　　孫憲忠：不動產統一登記本身是一個比較復雜、艱巨的工作。

　　依照法律規定，有5個部門可以做不動產登記的工作，包括土地管理部門、房地產管理部門、林業部門、農業部門和海洋部門。還有一些法律沒有做出明確規定的部門，加起來，至少有八九個部門在做這方面的工作。

　　幾十年延續下來，各個部門也都形成了相對完整的工作系統，統一登記的話，面臨著人、財、物、主管事項等統一起來的麻煩。所以推進起來，有一定難度。

　　北青報：具體會面臨什么樣的問題?

　　孫憲忠：行政層面的問題先不說，最大的問題在立法層面，涉及到土地管理法、城市房地產管理法、森林法、草原法等法律的協調。

　　除了多部門登記，還有多級別登記的問題，上至國務院，到省、市、縣，四級部門都有登記。

　　征求意見稿對專家稿進行極大簡化

　　北青報：征求意見稿和你提交的版本有什么不同?

　　孫憲忠：公開征求意見稿和我們原來起草的精神和結構基本吻合，原則性的程序也保留。

　　最大的問題是將我們原來的意見稿極大地簡化了。

　　比如關于“初始登記”我們寫了一章，現在的公開意見稿只保留了一個條文。

　　《物權法》里還有兩種比較重要的登記制度，分別是預告登記和異議登記。這兩部分內容沒有被包含在征求意見稿里，這個會造成條例和《物權法》協調不上的問題。

　　我看不出條文和制度極大簡化的目的。條例制定得越細致、越周到，執行起來越容易，否則，具體執行過程中可能會遇到問題。

　　北青報：在你看來，條例對于“反腐”能發揮什么樣的效用?

　　孫憲忠：這個問題我解釋很多遍了。不動產登記不是反腐敗的法律。

　　釋疑

　　不動產登記能在反腐中發揮多大效用?

　　不動產登記之所以引發社會熱議，一大因素是涉及到房產信息統一登記和查詢。

　　2012年以來陸續曝光的各類“房叔”、“房姐”事件，充分顯示出“以人查房”這一機制在反腐方面的功能。但在本次意見稿中，并未明確涉及到“以人查房”這一概念。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林向北青報記者表示，不動產統一登記條例的出臺主要作用還是在于“摸清家底”，從反腐層面來看，一方面有助于強化管理;另一方面可以發揮“預警”功能，對非法擁有多套房產的官員形成一定震懾作用。“但是，單純想要依靠不動產登記條例推進反腐進程肯定不行，反腐工作始終離不開制度層面的保障。”

　　征求意見稿第二十三條指出，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。

　　對于“利害關系人”的界定，起草專家意見稿的孫憲忠曾解釋，這包括國家機構中履行法定職責的人，例如公安機關、檢察機關或法院可以依法要求公開公職人員的不動產信息。但也有輿論指出，不動產登記的公開范圍應當取決于權利主體的身份，對于公眾人物或者政府官員的房產信息，并不限于利害關系人，普通公民也可以向登記機關申請查詢或公開。

　　昨日，國務院法制辦對征求意見稿的說明中，也沒有涉及對“利害關系人”的界定。

　　條例出臺是否會推動房產稅?

　　中原地產首席分析師張大偉認為，只有不動產統一登記后，房產稅才可能全面落地。“這一政策類似于人口普查，將是其他所有長效調控政策的基礎。一旦不動產統一登記可以實現，那么其他政策的出臺將非�？�，對市場投資者的心理影響非常大。但因為房產稅出臺、征收還要經過立法等程序，所以短期內這只靴子也不會落地。

　　北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰持有類似觀點。在接受北青報記者采訪時，他表示，“不動產登記條例的出臺為房產稅的出臺鋪平了道路”。“沒有不動產登記條例，房產數量、人均面積等概念并不清晰，在這種情況下房產稅沒有辦法開征。”

　　條例會對房地產市場產生什么影響?

　　有人認為不動產登記啟動后，因為反腐功能、房產稅等因素，房價會有所下降。

　　鏈家地產分析師張旭認為，不動產信息的聯網查詢對于房地產市場的影響，一是存在于多套房業主拋售行為，有可能會導致部分持有多套房的業主掛牌增多。但對于整個房地產市場不會產生過大的影響。目前沒有數據證明這可能導致房價下跌。第二個影響為不動產統一登記制度是執行房地產稅的重要前提。從長遠來看，房地產稅對于優化政府財政收入結構，降低其對于土地收入的依賴程度，促進房地產市場健康發展都具有十分積極的作用。

　　“短期內，對房地產行業影響不大。”楊少峰分析，“從長遠角度看，因為房產稅等因素，會對民眾未來的購房心理和需求產生一定影響，比如現在買房投資要考慮到未來的情況，尤其對旅游地產行業的打擊會比較大。”

　　張大偉認為，“市場對不動產登記是否能夠如期落地一直存在疑惑，目前看，政府相關部門在加快推進這一政策落地，一二線城市都出現了大戶型二手房上市增加的現象。預計隨著不動產登記的加速，大戶型二手房供應將繼續增加。特別是最近在各地都出現放松調控政策預期的時間點發出這一信號，將影響市場走勢。”