“志在必得”的地王，提前準備好的新聞稿，熟悉的中標者，老搭檔卻換了，在龍光地產拿下深圳地王的背后，隱藏著一堆“秘密”。

　　6月8日下午，12家房企爭搶位于深圳光明新區一宗“巨無霸”商住用地，最終龍光地產以140.6億元奪魁，樓面價約2.76萬元/平方米。這個總價也超越了美國地產巨頭兆華斯坦134億元在前海拿下的地塊，一舉成為深圳最新總價地王。

　　龍光地產成立于1996年，早年在汕頭做城中村改造項目起家，2003年以2.86億元拿下深圳寶安中心區一宗地王，開啟全國擴張序幕。2014年開始，這家公司強勢殺入深圳，席卷土地市場，可謂深圳地王“制造機”。

　　2014年，龍光拿下龍華白石龍地王46.8億元，為當年的龍華住宅地王；2015年9月，紅山商業地塊，總價高達112.5億元；12月底，坪山新區三宗商業地塊10.8億元。加上昨日的總價地王140.6億元，龍光近兩年合計拿地金額已高達310.7億元。

　　然而，與之相對的卻是一個中小型開發商的“盤子”，龍光地產去年銷售額僅205億元；前年拿下白石龍地王之前，龍光在深圳僅有三個售罄項目：龍光·天悅龍庭、龍光·君悅龍庭及龍光·世紀大廈；同時，根據龍光地產最新港股價格，其總市值僅約150億港元。

　　據界面新聞記者調查，這家核心利潤不到20億元的公司之所以能撬動數百億元土地，背后不僅有龍光集團董事長、潮汕商人紀海鵬的運作，更隱藏著一系列復雜的合作與融資安排。

　　此次拿下深圳總價地王的是龍光地產子公司“深圳市凱豐實業有限公司”，該公司成立于4月15日，早前的股東自然人高華彬持股90%，紀錦坤持股10%；在拿地前不久，這家公司的股權結構發生變化——高華彬股份被稀釋至60%，新加入的股東深圳市龍光房地產有限公司持股20%，浙銀鉅鑫（杭州）資本管理有限公司（下稱浙銀鉅鑫）持股10%。

　　對于兩位自然人——高華彬與紀錦坤的身份，龍光方面并未給予證實。一位接近龍光地產的人士告訴界面新聞，此兩位并未在龍光集團體系內任職，“但他們應該是紀海鵬的親戚。”

　　而持股10%的新股東——浙銀鉅鑫極有可能是一個融資通道，該公司成立于2015年10月19日，主要經營業務為受托企業資產管理，投資管理，股權投資等。浙銀鉅鑫的大股東為浙江浙銀資本管理有限公司（下稱浙銀資本），持股51%、深圳市前海江楚源投資管理中心（有限合伙）持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司持股8%等。

　　在著名的“寶萬之爭”中，浙銀資本就曾被寶能系姚振華使用，設立資管計劃增持萬科股票。而在浙銀資本背后，浙商銀行的理財資金通過認購五礦信托相關信托計劃的信托收益權，持有浙銀資本股權。

　　財政部網站一篇名為《名股實債融資方式存在風險應引起關注》的文章指出，這種“名股實債”的融資方式通過引進各有關參與方，將債權包裝成股權，不僅規避了貸款規模控制，而且脫離資金使用監控，存在風險隱患。從對資金流向的檢查情況看，對名股實債融資取得的資金，融資方及其子公司可以在其賬戶之間任意劃轉，用于補充融資方流動資金或歸還其他銀行貸款，致使該類資金游離于資金用途監管體系之外。

　　在龍光此次的地王股權安排中，浙銀鉅鑫雖然表面上只占10%的股份，但其實際的資金量極有可能超過10%，資金背后真正的金主，也極難追蹤。

　　以往，龍光拿地王的搭檔都是平安。龍光競得白石龍地王與紅山商業地塊時，項目子公司均是龍光地產占股51%，另外49%由深圳市平安大華匯通財富管理有限公司持有，后者隸屬于平安大華基金有限公司，往上追溯便是平安信托及平安保險集團。

　　但在8日的地王大戰中，“龍光平安”搭檔卻不見蹤影，取而代之的是平安的獨自拼殺，不僅如此，這對老搭檔還上演了一幕“相互抬價”。

　　在主持人宣布底價為54.12億元后，短短1分鐘內，7家房企先后舉牌將價格推到110億元。隨后碧桂園、平安、華僑城繼續抬價，從歷時80分鐘共計139輪的報價情況來看，龍湖的報價上限是110億元，碧桂園在報價122億元后退出競爭，華僑城的報價上限是130億元。而龍光在報價到130億元后才加入到戰局之中，最終龍光與平安鏖戰50輪后分出勝負，把地價抬高至140.6億。

　　可想而知，融資通道浙銀鉅鑫背后的金主，無疑給了紀海鵬極大的勇氣。這個潮汕商人似乎在兩年前就預見到了深圳樓市的前景，大舉押寶這里。

　　上述接近龍光地產的知情人士告訴界面新聞，由于龍光地產近兩年在深圳的精準節奏，很多資本方都在找龍光合作，融資成本也較低。同時，龍光地產在深圳還擁有眾多城市更新項目，“加上公開市場獲得的土地，龍光在深圳擁有真正的千億貨值”。龍光集團公告顯示，截止到2015年末，龍光的土地儲備建筑面積高達1371萬平方米，平均儲備成本僅2410元/平方米，其中深圳區域的投資額超過70%。

　　這家起源于廣東汕頭的房企，在2013年底以幾乎“賤賣”的方式搭上了港股末班車。當時這家公司最大的賣點就是“低股價+低土地成本價”，其大量位于中國三線城市的土地平均成本約1001元/平方米，而最終的募資額度不足19億港元（約合15.65億元人民幣）。

　　上市不足半年，這家公司就聲名鵲起。但原因卻不是公司業績如何出色，而是公司創始人、最大股東紀海鵬之女，時年24歲的紀凱婷成了福布斯全球最年輕的富豪。

　　出生于1990年的紀凱婷在2013年11月調任為龍光地產的非執行董事。在這之前，紀海鵬已經將資產轉移到她名下。據稱紀凱婷通過多家公司和家族信托持有了龍光地產85%的股份，這些資產在2014年福布斯的評估中價值約80億元。外界甚至戲言，紀凱婷是可以與國民老公王思聰媲美的國民媳婦。

　　與媒體對紀凱婷多正面報道不同，紀凱婷的父親，潮汕人紀海鵬則相當低調，網上鮮有他的照片。在香港一個“潮屬社團”的聚會上，紀海鵬當選香港潮屬社團總會首席會長。