降首付、減稅費、調(diào)公積金等措施使改善需求集中釋放

　　2016年資金面延續(xù)寬松，商業(yè)貸款首付比例和利率仍有下調(diào)空間

　　公積金仍將是刺激利器，異地互認和ABS有望全年鋪開落實

　　房貸利息抵扣個稅最快下半年落地，中高收入人群購買力大幅提升

　　鼓勵農(nóng)民購房將是2016年政策核心，戶籍、稅費、補貼等配套措施要井噴

　　“去庫存”是2015年政策主基調(diào)，穩(wěn)定住房消費、支持自住和改善住房需求是房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向。中央及地方各級政府在供應端實施“有供有限”，從源頭控制商品房供應；同時從需求端入手，降首付、降利率、減稅費、予補貼、放寬公積金貸款政策，取消限外等多手段并施，千方百計去庫存。經(jīng)過一年多努力，部分城市庫存壓力雖大為緩解，但整體庫存有增無減，注定了2016年“去庫存”仍是房地產(chǎn)政策的核心。

　　2015年總結——調(diào)供應與促需求雙管齊下,全力去庫存

　　一、調(diào)供應：土地執(zhí)行“有供、有限”，總體效果顯著

　　2010年以來，為緩解供應不足的矛盾，各地紛紛加大土地供應。然而，隨著住房需求逐漸得以滿足，各地土地供應的腳步卻未能及時“剎車”，商品房庫存過高，供應結構性過剩的問題已十分突出。為緩解供求矛盾，3月底，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文，要求各地對土地供應有供、有限，調(diào)節(jié)結構性過剩矛盾，且對在建項目或已成交地塊，優(yōu)化住房套型結構，促進用地結構調(diào)整。同時，還要求各地制定的供地計劃要落實到具體地塊、明確供地時間，推動供地信息透明化，從源頭調(diào)節(jié)商品房供應結構性過剩問題，推動土地供應的市場化進程。

　　此次政策調(diào)整，兩部委可謂從源頭上抓住了行業(yè)庫存過高的病灶，并對癥下藥，從多方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的辦法和執(zhí)政方向，解決商品房供應結構性過剩矛盾。而在兩部委政策文件發(fā)出后，地方政府的反應也可謂積極，絕大多數(shù)省市陸續(xù)跟進落實了相關政策細則。從政策實際執(zhí)行情況來看，總體而言，政策效果顯著，土地供應過猛的勢頭得以有效節(jié)制，全國300多個城市土地供應量同比大幅下滑36%。

　　其中，1)絕大多數(shù)庫存過高城市確實有依文而行，2015年土地供應同比大幅下滑，特別是庫存壓力普遍過大的三、四、五線城市。300多個三、四、五線城市中，近八成城市土地供應有所下滑，其中半數(shù)下滑幅度在5成以上。但是也有部分城市在政策執(zhí)行上存在言行不一，或者說言行未能如一的情況：2)部分城市應增未增，供不應求的矛盾仍將持續(xù)，如商品房供應相對緊缺的北上深等一線城市和長沙、蘇州等二線城市，2015年土地供應量也有較大幅度下降，當然其中一線城市減供的主要原因在于土地資源的枯竭桎梏土地供應量所致；3)部分城市應減未減，或者減少供應力度不足。如商品住宅庫存壓力偏高，土地消化周期也明顯偏長的常州、泰州，土地供應未減反增；土地消化周期偏長的南寧、寧波和青島等等城市土地供應也仍在高位。此外，4)部分城市也未能依兩部委要求，落實到地塊，且多數(shù)城市下半年集中供地的做法仍然十分普遍。

　　二、促需求：多手段并舉促需求，千方百計去庫存，政策效力顯現(xiàn)

　　2015年房地產(chǎn)市場的主旋律是“去庫存”。年初，中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費，各級政府在支持自住和改善型住房需求的精神指導下，中央及地方政府因地施策、多手段并進，全力刺激需求，化解庫存壓力。總體來看，市場成交回升明顯，主要城市供求關系普遍有所改善。

　　1、降首付、減稅費、予補貼，改善型需求提振最為明顯

　　在兩會“支持自住和改善型需求”的指導下，中央多次下調(diào)購房首付比例：其中，3月30日，多部委發(fā)文下調(diào)二套房最低首付比例至4成；9月30日，中央再度發(fā)文下調(diào)非限購城市首套房最低首付比例至2.5成。政策一出，各省市如獲大赦，紛紛出臺地方細則，特別是330政策落地后，短短一個月內(nèi)，絕大多數(shù)省市均有響應。首付比例下調(diào)，購房門檻的大幅下降，對市場需求的刺激十分明顯，其中二套房首付比例下調(diào)，與公積金政策放寬協(xié)同作用，對改善型需求的刺激十分顯著，二季度開始房地產(chǎn)市場快速升溫，并持續(xù)高位運行，部分城市成交量甚至刷新了歷史最高紀錄。而從成交結構來看，改善型產(chǎn)品成交上升最為明顯。

　　而相比之下，9?30政策發(fā)出后，各地方政府雖也積極響應，但效果卻相對平淡。這主要在于，一來，多次降息降準之后，銀行利差被大幅壓縮，銀行對政策執(zhí)行的意愿不高；二來，政策著力點在于非限購城市，而這些城市房價低，購房壓力本就不大，首套房首付微調(diào)0.5成，對購房壓力影響不大，因而對需求的刺激也就相對有限。

　　而各級地方政府在去庫存上可謂不遺余力，不僅積極響應中央調(diào)控政策，而且各地還因地制宜，在稅費減免、財政補貼、提高普通住宅標準等方面多管齊下，全力刺激需求入市。庫存壓力較大的寧波、蘭州、山東、長沙、河南、杭州、甘肅，以及溫州、宿遷、鎮(zhèn)江等等三、四、五線城市尤為積極，政策手段多樣，力度也相對較大。

　　此外，3月30日財政部下調(diào)營業(yè)稅免征年限至2年，對二手房市場的提振作用也十分顯著，特別是對房價較高，二手房交投更為活躍的一線城市成交量影響尤甚，成交量齊齊刷新歷史紀錄。

　　2、公積金政策頻繁調(diào)整且力度空前，提高使用效率與刺激需求兼顧

　　如果說商業(yè)信貸政策是要受市場資金供應方(商業(yè)銀行)牽制，政府無法完全把控其落地和最終效果的一項政策，那么公積金則是地方政府手中具有完全話語權的一項市場調(diào)控利器。在這“去庫存”之年，公積金政策的出場率也極高。僅中央層面，年內(nèi)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控文件中，涉及公積金政策的就達4次(不含國管公積金政策調(diào)整)，其中3次為出臺公積金專項政策，調(diào)整內(nèi)容涉及下調(diào)首套普通住房公積金貸款首付比例和二套房首付比例、放寬住房公積金用途、放寬提取條件、督促各地落實異地貸款業(yè)務、放開公積金融資渠道。特別是11月，公積金管理條例迎來了13年來的首次大修，這在公積金政策史上意義非凡。

　　而各級地方政府，不僅爭先恐后落實中央政策細則，而且還在提高公積金貸款額度、放開商轉公、簡化流程等等方面多有努力，其中年內(nèi)提高公積金貸款額度的城市就達近20個，且上調(diào)額度多數(shù)在30%以上，部分可達60%，力度空前；而公積金額度相對緊張的城市，如廣州、寧波、南京等還出臺了公轉商貼息政策。

　　總體而言，今年公積金政策調(diào)整的方向主要在于支持住房需求、擴大公積金覆蓋范圍和提高公積金使用效率。其中降低公積金貸款首付、提高公積金貸款額度大幅降低了購房門檻和成本，對購房者的刺激較為明顯；而公積金異地互認方面，從各地落實情況來看，有文件出臺的省市眾多，但多為局部區(qū)域城市間互認，或省內(nèi)互認，部分城市甚至僅是單向認貸。異地互認政策各地接踵而至，看似熱鬧，但對住房需求的推動作用十分有限。目前各省區(qū)公積金管理體系、數(shù)據(jù)系統(tǒng)各異，全國層面的互通尚需時日。

　　3、5次降息、降準，購房成本大為降低，但銀行執(zhí)行不力影響效果

　　2015年宏觀經(jīng)濟層面承壓，央行不僅持續(xù)向市場釋放流動性，而且接連降息，僅年內(nèi)就經(jīng)歷了5次降息5次降準，基準利率降至歷史最低水平，購房成本已大幅下降。同時，多次降準，市場流動性寬松，也使購房者申貸難度大為降低。目前，可以說是購房的資金環(huán)境較為寬松的時期。

　　然而，也正是因為央行多次降息，以及受利率逐步市場化和銀行間競爭加劇的影響，銀行利潤空間大為壓縮，因此，年內(nèi)的放貸利率優(yōu)惠政策在銀行執(zhí)行層面大打折扣，甚至一定程度上影響了銀行發(fā)放購房貸款的意愿，最終導致銀行對首付政策的執(zhí)行也未能一降到底，對市場需求刺激有一定的負面影響。此外，資金面寬松更多是惠及存量購房需求，對需求增長的刺激影響甚微。

　　4、打通商品房與保障房流通通道，加速庫存去化

　　在今年去庫存的大背景下，保障房政策也由此前的加大保障房建設力度轉向加強貨幣化安置，支持回購商品房用作保障房，以及鼓勵企業(yè)租賃房源等等。其中貨幣化安置，各地方政府響應者甚眾，力度也較大，貨幣化安置比例最低的也達到50%，多個省市還對接受貨幣化安置的家庭給予額外的補貼，補貼力度甚至可高達住房價值的30%。對于庫存去化具有較大的促進作用

　　收購商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七個省市甚至試點不僅收購企業(yè)的一手商品房，還收購市民手中的存量商品房用作保障。但對于需求熱門城市，企業(yè)多有利潤要求，收購成本過高；而供應過剩、需求疲軟的城市，保障房需求量也相對較低。因此，最終落地者寥寥。鼓勵企業(yè)租賃房源，與企業(yè)追求資金快速回籠初衷相悖，更是政府一廂情愿而已。

　　5、取消限外、鼓勵農(nóng)民進城，尋找購房需求新增長點

　　此外，年內(nèi)政府在尋求樓市新的增長點上，也做了不少的努力取消限外和鼓勵農(nóng)民進城買房均是亮點。其中今年8月，六部委聯(lián)合發(fā)文取消外資和外籍人士購房限制，一定程度上拉動購房需求增長。然而，一方面，外資和外籍人士購房體量十分有限；另一方面，外籍人士多集中于一線城市和個別經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，這些城市庫存壓力普遍不高。因此取消限外對與樓市需求增長和庫存去化的影響幾乎可以忽略不計。

　　另外，雖然12月中旬的中共中央政治局召開的會議上才正式提出，通過農(nóng)民工市民化來擴大有效住房需求，但事實上，此前安徽、四川和河南等省早已開始試點，給予進城購房農(nóng)民以稅費、補貼等多方面的優(yōu)惠政策。其中，河南為鼓勵各市縣將政策落實到位，還計劃連續(xù)三年安排3億元資金用于鼓勵政策落實較好的市縣，一時間各市縣爭先恐后落實細則。這對于三四五線城市庫存去化或有短時的刺激作用，但三四五線城市，經(jīng)濟薄弱、就業(yè)崗位不足，農(nóng)民工進城配套政策未跟進等等問題沒有解決，依賴農(nóng)民進城購房來緩解庫存問題效果有限，且也難以持續(xù)。從根入手，引進產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)，配套政策落實才是鼓勵農(nóng)民進城的長久之策，才是使農(nóng)民工成為樓市需求新增長點的對癥之方。